재건축 개발부담금 얼마나 부과될까
■시세 비슷한 재건축단지 비교해 보면…조합설립·사업속도 빠를수록 부담 적어3년전 추진위 설립 '은마' 부담금비율 28% 달해사업시행 인가 단계 한신1차, 차익 더 많아도 21%추진위 前단계 압구정 현대3차 1억이상 상대적 이익
김문섭 기자 lufe@sed.co.kr
'3ㆍ30부동산대책'으로 재건축 개발부담금제 도입이 구체화되면서 과연 얼마나 많은 부담금이 실제 부과될지에 관심이 쏠리고 있다. 서울 강남권 재건축단지 중 상당수가 부담금을 물어야 할 것으로 예상되지만 액수는 천차만별이다.
재건축 개발부담금은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률(가칭)'이 제정, 시행될 오는 8월 이후 관리처분계획 인가신청을 내는 단지부터 부과된다. 8월이 오기 전에 관리처분계획 인가를 받지 못하는 재건축단지는 부담금을 내야 한다는 뜻이다. 강동구를 포함, 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 12만여가구 중 약 65%인 7만8,000여가구가 여기에 해당된다.
◇사업단계에 따라 희비 엇갈려=개발부담금은 사업완료(준공) 시점에서 사업착수(추진위ㆍ조합설립) 시점의 집값을 빼 나오는 개발이익에 0~50%의 누진율을 적용해 산정한다. 해당 기간 정상적인 집값 상승분과 개발에 들어간 비용은 공제된다.
8월 이후 재건축추진위원회를 설립하는 단지라면 이 같은 공식에 따라 쉽게 개발부담금을 추산할 수 있다. 문제는 이미 추진위나 조합을 설립해 재건축 사업을 진행하고 있는 단지들이다. 이 경우 얼마나 빨리 추진위ㆍ조합을 설립했는지, 준공 승인을 얼마나 빨리 받아낼 수 있는지에 따라 희비가 크게 엇갈린다.
현재 시세가 10억~12억원으로 엇비슷한 강남구 대치동 은마아파트 34평형과 서초구 반포동 한신1차 28평형, 강남구 압구정동 현대3차 33평형을 비교하면 이해가 쉽다.
◇3년 전 추진위 설립, 속도 더딘 은마아파트=은마아파트가 추진위 설립 승인을 받은 것은 지난 2003년 12월이다.
은마는 앞으로 안전진단과 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 착공 등 수많은 단계를 거쳐야 준공에 이를 수 있다. 이 기간은 단지별로 차이가 크지만 법 시행일 이후 대략 5년(60개월)이 걸린다고 가정해보자.
2003년 12월 은마 34평형의 기준시가는 약 5억원이었다. 2006년 1월 공시가격은 6억5,600만원, 4월 현재 시세는 11억원이다. 5년간 값이 얼마나 오를지 예상하기 어렵기 때문에 일단 강남구 평균 상승률만큼만 오른다고 전제한 뒤 부담금 계산에서 공제해보자.
2003년 12월부터 2011년 8월까지 은마아파트 주민의 시세차익은 6억원이다. 여기서 개발 비용 약 2억원과 최근 3년간 강남구 평균 집값 상승률(연간 12%)에 의한 상승분 2억원을 빼면 실제 개발이익은 2억원이 된다. 2억원에 대한 개발이익 부담금은 구간별 누진율 0~50%를 적용해 6,500만원에 이른다. 총 사업기간이 92개월인데 이중 32개월은 법 시행일 이전이므로 60개월치만 산출하면 된다. 6,500만원에 92분의60을 곱하면 최종 부담금은 약 4,200만원이다. 개발이익 대비 부담금 비율은 21%가 된다.
물론 앞으로 정상 상승률보다 큰 폭으로 오른다면 부담금 규모는 그만큼 더 커진다. 준공시점까지 5년간 정상 상승분을 제외하고 매년 5,000만원씩 2억5,000만원이 오를 경우 총 개발이익은 4억5,000만원이고 최종 부담금은 1억2,300만원이 된다.
◇오래 전 조합설립, 속도 빠른 반포 한신1차=서초구 반포동 한신1차는 현재 관리처분계획 전단계인 사업시행 인가를 받아놓은 상태이다. 이 아파트는 옛 주택건설촉진법이 적용돼 2003년 6월 재건축조합을 설립했다. 당시 28평형의 기준시가는 4억4,000만원, 현재 시세는 12억원이다.
사업속도가 빠르기 때문에 준공까지 약 3년(36개월)이 걸린다고 가정해보자. 나머지는 은마와 마찬가지 방식으로 계산하면 한신1차의 개발이익은 3억8,200만원, 부담금은 1억5,600만원이다. 법 시행일 이전 기간인 38개월을 빼면 최종 부담금은 7,600만원, 비율은 19%가 된다. 은마보다 더 많은 시세차익을 남겼지만 부담률은 오히려 2%포인트 적다.
마찬가지로 정상 상승분을 제외하고 매년 5,000만원씩 준공까지 3년간 1억5,000만원이 더 오른다고 하면 총 개발이익은 5억3,200만원, 최종 부담금은 1억1,200만원이 된다.
◇추진위도 설립 안 된 압구정 현대3차=압구정동 현대3차는 재건축단지로 알려져 있지만 아직 추진위 승인조차 받지 않았다. 따라서 추진위 승인이 날 때까지는 재건축단지로 인정되지 않는다.
조만간 추진위를 구성한다면 올해 1월 공시 가격인 7억4,000만원이 재건축 착수시점의 가격이 된다. 은마ㆍ한신1차의 착수시점인 2003년 말 현대3차의 기준시가는 3억9,000만원으로 정상 상승분을 제외해도 약 2억원의 시세차익이 개발이익 산정에서 제외된다. 실제 부담금으로 환산할 경우 추진위 전 단계라는 이유만으로 수천만원의 이득을 보는 셈이다.
입력시간 : 2006/04/02 17:30
