개발이익 균형유지에 역점

서울시가 29일 3차 뉴타운 후보지를 확정, 발표하면서 뉴타운 사업은 재개발ㆍ재건축 사업 등 그 동안 개별 지구ㆍ구역별로 추진되던 도심 노후주거지 개발사업의 새로운 대안으로 자리잡게 됐다. 서울시는 특히 1ㆍ2차 뉴타운 사업 추진과정에서 제기됐던 지역간 형평성 문제를 해소하기 위한 방안도 함께 마련해 향후 뉴타운 사업 추진과정에서 ‘공공성’을 대폭 강화할 가능성을 시사했다. 하지만 일선 구청간 과열경쟁과 서울시의 지나친 의욕으로 지금까지 선정된 뉴타운이 24곳에 달해 자칫 서울시내 전체를 부동산 투기장화하는 게 아니냐는 우려도 제기되고 있다. ◇지구간 형평성 강화한다=서울시는 이번 3차 뉴타운 지정과정에서 특별히 각 지구간 ‘형평성’을 강조했다. 사업초기 단계에서 지구별 개발이익을 산정, 과도한 개발이익이 예상되는 곳에 대해서는 공공용지 확보비율을 높이거나 임대아파트 건립규모를 늘려 이를 환수하겠다는 방침이다. 반면 개발이익이 적정 수준에 미달하는 곳은 건축규제 완화 등 공공지원을 확대해 개발이익 배분의 균형을 유지하겠다는 게 서울시의 설명이다. 땅값이 급등할 경우 원활한 사업에 차질을 빚을 수 있는 만큼 현재 180㎡ 이상에만 한정된 거래허가 대상 토지를 모든 토지로 확대 적용할 것을 정부에 건의하는 방안도 추진 중이라고 덧붙였다. 사업 추진속도도 2차 뉴타운보다 훨씬 빠를 것이라는 게 서울시측의 설명이다. 3차 뉴타운 후보지 선정 과정에서 지은 지 얼마 안돼 개발 필요성이 낮은 곳은 가능한 한 지구지정 과정에서 제외해 주민간 불필요한 마찰을 최소화했다는 것이다. 최창식 뉴타운사업본부장은 “3차 뉴타운은 2차 때보다 다소 보수적인 기준으로 후보지를 정했다”며 “주민 동의 때문에 사업이 지연되는 문제는 대폭 줄어들 것”이라고 말했다. ◇요지 많아 투자자 관심 높을 듯=이번 3차 뉴타운 후보지 가운데 가장 관심을 모으고 있는 곳은 송파구 거여 뉴타운. 27만3,800여평 규모로 강남 대체 미니신도시 후보지로 거론되고 있는 특전사부지와 인접해 있어 개발이 이뤄질 경우 강남권 수요까지 흡수할 수 있는 요지로 평가받고 있다. 중앙대와 국립현충원 사이에 자리잡고 있는 흑석 뉴타운 역시 뉴타운 가운데 드물게 한강조망이 가능한 지구여서 투자자들의 관심이 몰릴 것으로 예상된다. 북아현 뉴타운은 아현 뉴타운과 인접해 있으며 수색 뉴타운은 상암지구와 맞닿아 있어 눈길을 끈다. 신길 뉴타운은 9곳의 3차 뉴타운 후보지 가운데 가장 사업규모가 큰 곳이다. 부지면적이 44만4,000여평에 달하고 무려 11곳의 재개발구역이 뉴타운 내에 자리잡고 있다. ◇서울시 전체 투기장화 우려=서울시의 뉴타운 선정이 엄격한 선별작업 없이 무더기로 이뤄지고 있다는 지적도 제기되고 있다. 지금까지 3차례에 걸쳐 지정됐거나 지정될 예정인 서울시내 뉴타운은 무려 30곳에 이른다. 이번 3차 뉴타운 9곳에 앞서 은평ㆍ노량진ㆍ길음 등 시범사업 성격으로 추진 중인 1차 뉴타운 사업지 3곳, 지난해 11월에는 2차 뉴타운 12곳을 무더기로 대상지로 선정했다. 사실상 서울시내 전체가 뉴타운 사업으로 들썩거리고 있는 셈이다. 문제는 뉴타운 지정 과정에서 해당지역 땅값이 급등하는 등 정부의 강력한 투기억제책에도 불구하고 투자자들 사이에 뉴타운은 ‘강남의 대체투자지’로 인식되고 있다는 점이다. 아현 뉴타운 인근 A공인의 한 관계자는 “투자자들은 ‘얼마나 살기 좋아지느냐’보다는 ‘얼마나 값이 오를까’에 관심이 더 많다”며 “3차 뉴타운 역시 서울시의 후보지 선정 이전에 기대심리로 이미 지분가격이 오를 만큼 올랐다”고 말했다.