내년 봄에 전세가 만료되는 세입자입니다. 개인 사정으로 이사를 해야 하는데 집 주인은 세입자가 구해지지 않아 전세보증금을 빼 줄 수 없다고 합니다. 어떻게 하면 보증금을 빨리 돌려 받을 수 있을까요. 그리고 어떤 집을 전세로 구하는 것이 안전할까요.
임대차의 경우 보증금 반환과 관련해 분쟁이 빈번히 일어나고 있습니다. 임대차기간이 만료되는 등의 사유로 계약이 해지된 때에는 임대인은 임차인에게 연체 차임 및 손해배상액을 공제하고 임대보증금을 반환하여야 하며 임차인은 임차주택을 원상회복하여 임대인에게 명도하여야 할 의무가 있습니다.
만약 기간이 만료돼서 임차인이 임차권 등기명령을 신청해두고 보증금을 반환 받지 못하고 이사를 한 경우에는 보증금에 대한 이자 상당액을 일종의 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 다만 임대인의 귀책사유 없이 임차인의 사정으로 전세 기간 전에 이사를 하는 경우에는 전세 집이 나가지 않는 한 보증금 반환을 청구할 수 없는 것이 원칙입니다. 또 전세기간이 만료되기 전에는 임차권등기명령도 신청할 수 없습니다.
그러므로 안전하게 보증금을 돌려받기 전까지는 임대인에게 열쇠를 반환하거나 주민등록을 이전해서는 안됩니다. 임대보증금을 회수하지 않은 상태에서 주택임대차보호법상 대항력(주민등록 전입신고+점유)을 잃게 되면 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있기 때문입니다.
불가피하게 대항력 요건을 갖추는 것이 어렵다면 중개수수료와 남은 기간 중 일정부분의 차임을 임대인에게 지급하는 조건 등의 협상력을 발휘해 보증금의 조기 반환을 요구해 볼 수 있습니다. 또 임대인의 협조를 얻어 전세권이나 근저당권 설정등기를 요구해 추후에 보증금을 돌려받는 방법을 고려해 볼 수도 있습니다.
가장 좋은 방법은 가능한 세입자를 빨리 구하는 것이고 집 주인을 설득해 주변 시세 보다 낮은 가격에 전세를 내 놓게 하거나 적극적으로 세입자를 찾아보는 노력도 필요합니다.
전세 집을 구한다면 근저당권의 채권 최고금액과 전세보증금의 합계가 해당 주택 시세의 70~80%를 초과하지 않는 게 좋습니다. 이 밖에 교육, 편리한 교통 등 우수한 주거환경은 삶의 만족도 뿐 아니라 계약 종료 시 환금성을 높여주는 조건이기 때문에 중요하게 고려해야 합니다.
