Q. 주택 1채를 소유하고 있습니다. 추가로 주택을 구입할 예정인데 신규주택 취득 후 기존주택매각 시 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
A. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우에 적용됩니다. 1가구 2주택 이상인 경우에는 보유기간에 따라 10~30%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있으나, 1가구 1주택자가 거주자인 경우 24~80%에 달하는 더 높은 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다. 여기서 거주자란 매도대상 주택에서 거주하는 자를 말하는 것이 아니라 소득세법상 거주자(내국인 등)나 비거주자(외국인 등)의 구분을 말합니다. 24~80%의 장기보유특별공제 대상에서 비거주자는 제외되는 점을 유의해야 합니다.
위 사례를 거주자로 한정해 살펴보면 추가 구입한 주택의 취득일로부터 2년 이내에 기존주택을 매도하는 경우와 2년이 경과해 매도하는 경우의 장기보유특별공제의 적용이 다릅니다.
일시적 2주택 유예기간인 2년 이내에 기존주택을 매도하면 1가구 1주택인 상태에서 매도하는 경우로 간주되기에 매도대상주택의 거주여부와 상관없이 보유기간에 따라 24~80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있으나, 일시적 2주택 2년 유예기간이 경과된 후 매도하면 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없거나 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.
일시적 2주택 2년 유예기간이 경과 후 매도시 매도주택의 보유기간이 3년 이상인 경우라도 1가구 2주택 양도세 중과규정 또는 미등기 전매에 해당되면 위에서 언급한 바와 같이 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없습니다. 이러한 배제대상에 해당되지 않으면 10~30% 정도의 장기보유특별공제는 적용 받을 수 있습니다.
장기보유특별공제를 24~80%를 적용받느냐 10~30%를 적용받느냐에 따라 상당히 큰 액수의 양도세 차이가 발생할 수 있으므로 미리 세금계산을 해 보고 매도시기나 매도순서를 조절하시는 것이 좋습니다.
