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Q=제주도에 거주 중인 20대 여성입니다. 서울로 취업을 하게 돼 부모님 도움을 받아 경매로 아파트를 구하려 합니다. 직장에서도 멀지 않은 신축 아파트가 나와서 경매정보를 확인해보니 '대지권 미등기'라는 표시가 있었습니다. 혹시 이런 물건에 입찰할 때 조심할 사항이 무엇인지 궁금합니다.
A=대지권 미등기 아파트는 주로 신축 단지의 아파트로 분양 직후 아파트 부지 전체에 대한 각 호별 구분등기가 정리되지 않은 상태에서 경매로 넘겨진 경우가 대부분입니다.
문제는 질문자와 같이 '감정평가에 대지권을 포함시켜 감정가액을 산출했다'는 사례를 두고 대부분의 소비자들이 '그렇다면 대지권 취득에도 문제가 없을 것이다'라는 오해를 하고 있다는 점입니다.
그렇지 않습니다. 경매에 나온 대지를 구분등기하기 전인 신축 아파트들 중에는 대지권을 취득할 수 있는 물건도 있고 그렇지 않은 물건도 있습니다. 이는 '분양대금의 완납' 여부에 따라 달라집니다.
만약 채무자(경매물건의 현 소유주)가 분양대금을 완납했다면 대지권이 미등기됐다 해도 취득에 시간이 좀 더 걸릴 뿐 거의 문제가 일어나지 않습니다. 그러나 채무자가 분양대금을 미납했다면 아파트를 낙찰받는다 해도 '대지사용권'만 우선 취득할 수 있을 뿐 대지권 자체를 곧바로 취득할 수 없습니다. 이때 대지권을 취득하려면 채무자가 분양대금을 납부함으로써 그 소유권이 채무자에게 1차 이전등기된 후 다시 경매낙찰자 명의로 이전등기하는 절차를 밟거나 대지권변경등기를 분양사에 요구해야 합니다.
그러나 분양사는 받아야 할 분양대금이 남아 있다면 이를 근거로 동시이행의 항변을 할 수 있습니다. 즉 미납된 분양대금이 지불돼야 대지권을 변경해줄 수 있다고 주장할 수 있습니다. 하지만 소유 부동산이 경매로 넘겨진 채무자라면 이제 와서 분양대금을 완납하기란 사실상 어렵습니다. 이렇게 되면 낙찰자는 미납된 분양대금을 부담해야 합니다.
결국 대지권 미등기 아파트에 입찰할 때는 사전에 분양대금이 완납됐는지, 낙찰 후 대지권변경등기가 가능한지를 분양사에 반드시 문의해야 합니다.
