개발익환수제 시행 임박, 저밀도 재건축 갈림길에

개발익환수제 시행 임박, 저밀도 재건축 갈림길에 이번에 승인 못받으면 임대아파트 건립해야철거미완료·소송등 단지별 각종 걸림돌 불구'유보'는 당국도 부담…'조건부승인' 가능성 '승인이냐 유보냐.' 개발이익환수제 시행을 3일 앞두고 재건축을 추진 중인 서울시내 6개 대규모 저밀도 재건축단지들이 '분양승인'과 '사업유보'의 마지막 갈림길에 섰다. 현재 일선구청에 서울 지역 5차 동시분양 참여를 위한 분양승인을 신청했거나 신청할 예정인 저밀도 단지는 ▦잠실시영 ▦잠실주공1단지 ▦도곡주공2차 ▦AID차관 ▦화곡2주구 ▦강동시영1차 등 모두 6곳. 이들 단지는 이번에 분양승인을 받지 못하면 개발이익환수제가 적용돼 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 지어야 하는 부담을 안게 된다. 정부나 일선구청 역시 분양승인 여부를 놓고 심각한 고민에 빠져 있다. 분양승인을 유보할 경우 발생할 해당 지역주민들의 반발이 워낙 클 것으로 예상되는데다 일부 절차상 하자를 묵인하고 승인하는 것 역시 그 동안의 정부 방침을 스스로 뒤집는 것이어서 부담이 될 수밖에 없다. ◇무엇이 걸림돌인가=영동 AID차관의 경우 분양승인을 위한 필수요건인 분양보증서를 지난 13일 발급받아 한 고비는 넘긴 상태다. 하지만 아직 걸림돌은 있다. 평형 증가를 놓고 조합원간 최종 합의를 도출해내지 못했기 때문이다. 특히 동ㆍ호수 추첨 관련 소송이 진행 중이어서 사실상 승인신청 마감일인 16일 이전에 극적인 합의를 도출해내야 한다. 잠실주공1단지는 아직 철거가 완료되지 않았다는 점이 부담이다. 건물이 남아 있는 상태에서 착공계를 낼 경우 이를 구청 등 정부가 인정해줄 것인가가 관건이다. 현행 건축법은 '철거신고와 착공신고를 동시에 진행할 수 있다'고 규정하고 있지만 정부는 최근 철거가 완료되지 않은 상태에서 착공한다면 이를 인정하기 어렵다는 입장을 밝힌 바 있다. 잠실시영은 사업부지 확보와 일부 조합원들의 매도청구소송이 걸림돌이다. 이밖에 지난번 4차 동시분양 때 승인이 보류된 도곡주공2차의 경우 이번 승인신청에서 분양가를 어떻게 조정했느냐가 관심사다. ◇'유보ㆍ반려'보다는 '조건부 승인' 가능성 높을 듯=각 단지별로 크고 작은 문제점을 안고는 있지만 구청들이 섣불리 '승인유보' 판정을 내리긴 쉽지 않을 것으로 보인다. 지난 4차 동시분양 때 도곡주공2차에 대해 승인유보를 내린 것은 개발이익환수제 적용 때까지 어느 정도 시간에 여유가 있었지만 이번에는 사정이 다르기 때문이다. 송파구청의 한 관계자는 "지역주민의 재산에 직접적인 영향을 미치는 사안이다 보니 승인신청서를 받는 것조차 부담이 된다"고 말했다. 분양승인 신청에 나선 단지들도 신중하긴 마찬가지다. 자칫 승인유보 판정이 내려질 경우 수익성이 크게 악화되는 것은 물론 조합 내부 갈등으로 사업이 걷잡을 수 없이 표류할 가능성을 배제하기 힘든 상황이다. 각 조합들은 휴일인 15일에도 조합 내부 문제를 매듭짓기 위해 분주한 하루를 보냈다. A아파트 조합 관계자는 "조합원들간 사소한 이견이 있지만 개발이익환수제를 피해야 한다는 것에는 의견이 일치하고 있다"며 "원만한 합의가 이뤄질 것으로 믿는다"고 말했다. 특히 업계는 구청 등 정부가 중대한 절차상 하자를 가진 단지를 제외하고는 '조건부 승인'을 내릴 것으로 관측하고 있다. 승인유보 등 극단적 조치에 따른 파장이 만만치 않은 만큼 일부 하자 사안에 대한 보완조치를 조건부로 승인을 내릴 것이란 판단이다. 보완결정이 내려지면 일단 분양승인 자체는 유효하다. 따라서 일부 문제점만 보완하면 해당 단지는 개발이익환수제를 피할 수 있다. 정부로서는 당초 방침을 뒤집지 않고 정책의 일관성을 유지하면서도 각 단지의 문제점을 해결할 수 있는 시간적 여유를 제공할 수 있는 최선의 대안일 수 있다는 것이다. 업계의 한 관계자는 "정부가 주택공급 확대를 위해 저층 재건축은 적극 활성화한다는 방침을 밝힌 바 있기 때문에 굳이 주민들의 강력한 저항이 예고되는 극단적인 승인유보 판정을 내리진 않을 것으로 본다"고 말했다. 정두환기자 dhchung@sed.co.kr 입력시간 : 2005-05-15 15:49