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최근 우리 경제의 이슈는 정부의 부동산 부양책이다. 지난 7월24일 부동산 대책(LTV·DTI 완화 등)을 내놓은 데 이어 9월1일에도 재건축 완화, 신도시 공급중단, 청약제도 개선 등 부동산 경기 부양을 위한 특단의 대책들을 쏟아냈다. 이러한 정책에 힘입어 주택건설을 주력으로 하는 현대산업의 주가가 올해 80% 이상 급등하는 등 관련주들의 주가도 들썩이고 있다.
올해 들어 코스피 지수가 2% 남짓 상승하는 사이 건설업종은 15%나 올랐다. 같은 기간 미국을 보면 대표지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수가 9% 이상 뛰는 동안 주택건설업종은 약보합(-0.4%)에 그치고 있다.
이렇게 차이가 나는 이유는 무엇일까.
물론 짧게 보면 한국은 강력한 부동산 부양책이 나왔고 미국은 머지않은 미래에 출구전략이 예정돼 있다는 차이가 있다. 하지만 보다 주목해야 할 것은 부동산과 주가의 관계에 있어 한국과 미국은 근본적으로 상당한 차이가 있다는 점이다.
먼저 한국의 경우를 보면 부동산 및 건설이 전체 경제에서 차지하는 비중이 높고 가계자산에서 부동산자산이 차지하는 비중도 75%에 달해 절대적으로 높다. 주식 비중은 7%에 불과하다. 즉 부동산 경기가 뚜렷하게 개선되지 않으면 전체 경제의 활력과 가계의 자산효과에 의한 소비개선이 쉽지 않은 구조라는 얘기다.
따라서 단기적 선후행 관계가 있지만 부동산이 부진한 상황에서 주가가 추세적으로 레벨업한 경우는 한 번도 없었다. 장기 추세로 보면 한국의 부동산가격과 주가지수는 동행하는 경향이 매우 강하다. 1990년대 부동산가격이 장기적으로 횡보할 때 주가지수도 장기 박스권에 갇혀 있었고 2000년 이후 10여년 동안 부동산가격이 급등하면서 코스피도 2,000선으로 올라섰다. 그리고 2011년부터는 부동산가격이 부진한 가운데 주가지수의 중기적인 횡보가 이어지고 있다.
반면 미국의 경우 부동산 및 건설의 경제 의존도가 상대적으로 낮고 가계자산에서 부동산자산이 차지하는 비중도 31%로 주식자산(21%)과 적절히 균형을 이루고 있다. 한국에서는 부동산으로의 자산 쏠림으로 인해 부동산과 주가의 대체관계가 뚜렷하지 않은 반면 미국에서는 대체관계가 뚜렷하게 나타난다고 볼 수 있다.
현재 미국 주식 시장 상승을 주도하는 섹터는 부동산보다는 기술개발과 연관성이 높은 정보기술(IT)·헬스케어 등이며 이를 통해서 자산효과를 누릴 수 있는 구조이다. 반면 한국은 부동산 부양을 통한 자산효과와 함께 주식시장으로의 연쇄효과를 기대해야 하는 처지다.
정부의 부동산 부양정책은 한국 경제 부양을 위해 불가피한 선택일 수 있지만 점진적으로 부동산 의존도를 낮춰가야 한다는 궁극적인 과제를 더욱 어렵게 하는 딜레마가 되고 있다.
