SH공사, 시민단체 원가상세내역 요구 묵살<br>건설업계 "실제 원가는 더 낮아질 가능성도"
2년전 상암보다 평당 189만원 올라
SH공사, 시민단체 원가상세내역 요구 묵살건설업계 "실제 원가는 더 낮아질 가능성도"
이철균 기자 fusioncj@sed.co.kr
김광수기자 bright@sed.co.kr
"지난 2004년, 40%의 분양수익률을 달성할 것이라며 분양원가를 공개한 상암7단지는 차라리 정직하기라도 했다."(불광동 A중개업소)
은평 뉴타운의 분양원가가 공개된 뒤 되레 역풍을 맞은 SH공사(옛 서울도시개발공사)가 분양연기라는 고육지책을 택했지만 이는 미봉책에 불과하다는 지적이다. 이미 2004년 상암지구 분양원가 공개의 노하우를 가지고 있음에도 불구하고 주먹구구식 분양원가 책정을 했다는 데 대한 비판은 물론 상세내역 공개 요구도 묵살하면서 "분양이 연기된 마당에 원가 공개가 무슨 의미가 있느냐"는 SH공사에 대해 시민단체 등의 반발이 거세지고 있다. 더구나 공개된 분양원가 건축비에서만 평당 50만원 이상의 차이가 발생, 분양원가 책정을 둘러싼 논란은 더욱 확대될 전망이다.
◇건축비에서만 15% 수익 볼 듯=SH공사가 최근 공개한 은평 뉴타운의 평당 분양원가(건축비)는 ▦34평형 514만원 ▦41평형 599만원 ▦53평형 628만원 ▦65평형 630만원으로 평균 529만원이다. 분양가의 평균치가 평당 550만원이기 때문에 분양수익률은 3.9%에 불과했다. SH공사는 토지비에서 발생하는 분양수익까지 포함할 경우 분양수익률은 5%에 그친다는 게 당시의 설명이다.
그러나 이 같은 SH공사의 발표는 잘못된 것으로 밝혀졌다. 본지가 은평 뉴타운 1지구의 도급공사비를 입수한 뒤 전체 공급면적을 2004년 공개된 상암7단지의 원가공개방식에 준용, 분석한 결과 평당 건축비의 원가는 479만원으로 추정됐다. 이는 SH공사가 밝힌 원가보다 50만원이나 낮다. 추정원가를 기준으로 분양수익률을 산출하면 SH공사는 건축비에서만 14.8%의 수익률을 기록하게 된다. 토지비에서 나올 분양수익까지 감안하면 수익률은 15%를 넘게 돼 SH공사의 예정수익률보다 3배 이상 많다.
◇"분양원가 철저히 공개해야"=80% 준공 후 분양하겠다는 발표를 통해 '은평 뉴타운 분양가 논란'을 피해가려는 SH공사에 대해 전문가들은 차라리 '분양원가에 대한 상세내역 공개à분양가 조정à조기분양'의 절차를 밟을 것을 권유하고 있다. 원가에 대한 상세내역이 공개되지 않은 마당에 분양만을 연기할 경우 분양가를 둘러싼 논란은 차후에 다시 벌어질 수밖에 없기 때문이다.
한 부동산 전문가는 "은평 뉴타운을 놓고 서울시와 SH공사가 보여준 일련의 행정은 미봉책 그 이상도 이하도 아니다"고 꼬집기도 했다. 분양원가 공개를 단행한 것 자체가 무리수였다는 지적이 서울시 뉴타운사업팀 내에서도 일고 있다. 뉴타운사업팀의 한 관계자는 "원가를 공개해봐야 지금 풍토에서 그걸 믿을 사람이 누가 있냐"며 "원가공개가 분양가 인하로 연결되지도 않을 뿐더러 이번의 경우 분양원가 공개로 사업마저 차질을 빚게 된 꼴"이라고 말했다.
◇평당 건축공사비 어떻게 추정했나=평당 건축비 추정은 SH공사가 민간건설업체와 맺은 도급공사비용과 아파트 건축면적을 기준으로 산출했다. 건축비 산출은 2004년 상암7단지 원가 공개 때 적용했던 방법을 준용했다. 당시 서울시는 민간전문가들과 함께 분양원가공개 툴(방식)을 마련, 건축비 원가의 경우 순수건축비와 기타건축비로 나눠 산정했다. 기타 건축비는 토목공사ㆍ조경공사ㆍ기계공사는 물론 기타 부대비, 감리비 등 11개 항목이 포함돼 있다.
다만 도급공사의 경우 토목을 제외한 대부분 공사를 수행하기 때문에 토목의 비중만 별도로 빼면 된다. 토목은 공사 난이도에 따라 최대 20%까지도 들어갈 수 있다는 게 건설업계의 설명이다. 건설업체 관계자도 "암반 등이 없다면 토목공사에 큰 어려움이 없기 때문에 건축비와 기타 건축비는 10% 안팎이 적절하다"고 말했다. 평지인 상암지구의 경우 공사비에서 토목이 차지하는 비중은 2%에 불과했다.
이에 따라 SH공사가 건설업체와 도급계약을 맺은 은평1지구의 총 도급공사비용은 6,291억원. 1지구의 총 건축면적(전용면적+공용면적)이 15만7,526평(지하주차장 등 제외)이기 때문에 이에 따른 평당 건축비는 399만원이 된다. 여기에 토목 공사비의 최대치인(20%) 80만원을 더하면 건축공사비 원가는 479만원이 된다. 건축원가는 더 낮아질 가능성도 크다. 일반적으로 토목이 차지하는 비중은 도급공사 비용의 10% 안팎에 불과하다는 점을 감안할 때 실제 원가는 더 낮아질 수 있다는 게 건설업체의 평가다.
입력시간 : 2006/09/26 17:28
