급등하는 주택시장안정을 위해 정부가 주택관련국세와 지방세의 부담을 늘리는 방향으로 상당한 손질을 하겠다는 방침을 천명했다.양도소득세와 재산,종합토지세를 중심으로 세제부문 부동산대책을 문답풀이 형식으로 알아본다.
신축주택 양도세 감면 및 1세대 1주택 비과세대상에서 제외되는 지역은 ▲서울과 과천은 시 전역이 해당된다. 5대 신도시의 경우 분당은 분당.수내.정자,서현,이매,야탑,구미동과 율동, 금곡동 일부지역이며 일산은 마두,주엽동 전역과대화,일산,장항,백석동 일부다.
또 평촌.산본지구인 안양시 비산,관양,평촌,호계동 일부지역과 안양,산본,금정,당동 일부지역, 그리고 군포시 전역이며 중동은 부천시 원미구 중동,상동,약대동 일부지역, 송내동과 삼정동 일부지역, 소사구,오정구 전역이다.
'일부'로 표시된 부분은 관계부처에서 아직 지번이 나오지 않았기 때문이며 5대신도시라도 해당동이 아니면 신축주택 양도세감면이 그대로 적용된다.
1세대 1주택이라도 양도세를 물어야 하는 경우는.
▲지금까지는 거주여부와 무관하게 3년 이상 보유만 하면 양도세를 물리지 않았다.
그러나 앞으로는 서울과 신도시,과천에서는 3년이상 보유해도 1년 이상 실제 거주하지 않으면 주택거주의사가 없이 투기목적으로 주택을 구입한 경우로 간주돼 양도소득세를 물어야 한다.
'1년이상 거주'라는 1세대 1주택 양도세 비과세대상을 어떻게 확정하나. 이미 상당기간 보유한 사람도 그대로 새 제도가 적용되나.
▲실제 거주기간과 거주여부는 주민등록기준으로 확인하게 된다. 그리고 시행령시행일 당시 보유기간이 2년이 넘으면 시행일로부터 1년내에 주택을 처분할 경우 기존 비과세조항이 적용되지만 2년 미만 보유자는 새 제도를 적용받게 된다.
시행령 시행일 현재 보유기간이 2년 미만이어서 새 제도를 적용받는 사람이실제 거주기간이 6개월인 경우에는 어떻게 되나.
▲그같은 경우는 거주기간 1년을 채울 수 있도록 새 제도 시행후 6개월 이상을실제 거주하고 보유기간도 3년이 넘을 때까지 기다려야 양도세를 피할 수 있다. '3년 이상 보유'와 '1년 이상 실제 거주'조건은 동시에 충족해야 하므로 어느 하나라도 갖추지 못하면 양도세를 물어야 한다.
국세청 기준시가가 아닌 '실지거래가'로 양도세가 과세되는 대상은.
▲현재 실지거래가 과세대상은 고급주택(아파트.빌라는 전용면적 50평 이상).
미등기 양도자산, 1년이내 단기양도,허위계약서 작성, 실지거래가 신고의 경우다.
그러나 9.4 대책으로 아파트.빌라의 경우 고급주택의 기준을 전용면적 50평에서45평으로 낮춰 실지거래가를 적용하며 특히, 1세대 3주택 이상자의 경우 투기성이있는 것으로 간주해 모두 실지거래가를 적용한다.
1세대 1주택이라도 물론 모든 양도세를 실지거래가로 산정하는 것이 이상이나행정력과 비용 등에서 한계가 있어 우선 투기성이 높은 1세대 3주택 이상자에 적용할 방침이다.
실가과세를 할 경우 세부담이 어느 정도 늘어나나.
▲기준시가는 실거래가의 보통 70∼80%수준이므로 통상 실거래가 적용시 세부담이 1.6∼1.9배 가량 늘어난다.
강남구 대치동 은마아파트 34평형의 경우 3년을 보유하고 이번에 팔았다고 가정하면(1세대 1주택 아닌 경우) 기준시가로 할 때 2억65만원의 양도차익이 발생해 5천241만원의 양도소득세를 물어야 한다.
그러나 개정 시행령에 따르면 실거래가 기준으로 양도차익이 3억2천만원 이상이발생해 양도세액이 9천179만원으로 1.8배 가량 늘어난다.
새로 실거래가를 적용받게 된 전용면적 45평 이상 50평 미만 아파트의 부담은 어느 정도 늘어나나.
▲강남구소재 전용면적 48평형인 W아파트의 경우 1세대 1주택으로 3년을 보유했을 경우 현행 제도로는 양도차익이 전액 비과세대상이다.
그러나 개정 제도에 따르면 3년전 이 아파트를 당시 시가인 6억5천만원에 산 사람이 현 시세인 9억5천만원에팔았다면 양도차액 계산법에 따라 1억334만원의 차익이 발생해 2천88만원의 세금을물게 된다.
재산세와 종합토지세 등 보유과세는 어떻게 개편되나.
▲현재 재산세 과표는 집값이 상대적으로 높은 세금을 부담해 형평성이 상실되고 역진적인 문제가 크다.
조사대상이 광범위해 보유과세 개편의 구체적 조치는 이번 대책에 포함되지 않았지만 내년 상반기 재산세를 시작으로 과표를 단계적으로 상향조정해 내년 상반기분부터 부담액을 크게 늘릴 방침이며 공시지가의 33%에 불과한 과표도 단계적으로 높일 방침이다.
(서울=연합뉴스) 김종수기자
