민·관 공조체제로 주택공급도 '속도전'

정부의 특별법 제정 추진은 역세권에 주택공급을 늘려 전체 주택공급량을 확대해가면서 신혼부부 주택공급 등 정책사업도 병행하겠다는 포석으로 풀이된다. 사업 대상지 선정은 환승역을 중심으로 선정작업이 이뤄지게 되며 공공과 민간의 공조체제를 통해 개발 속도를 빠르게 하면서 대규모로 개발하겠다는 전략으로 분석된다. 특히 역세권 개발 과정에서 발생할 수 있는 투기 등을 방지하기 위해 이익환수 장치와 함께 투기방지대책 등의 법적 근거를 마련, 저렴한 가격의 주택을 공급할 것으로 보인다. ◇역세권 개발 사업지 대상지는=정부가 역세권을 특별법 제정 추진을 통해 개발하려는 것은 향후 역세권 지역을 신규 주택의 공급 기반으로 삼겠다는 의지가 반영된 것으로 풀이된다. 그동안 역세권 개발에 대한 논의가 간헐적으로 이뤄진 상황에서 이명박 정부가 신도시 건설을 통한 주택공급 확대에 회의적인 시각을 가지고 있는 만큼 역세권 개발 카드를 신규 주택공급의 무대로 활용하겠다는 계획이다. 결국 기존 역세권을 보다 체계적으로 정비해 주거와 상업ㆍ문화시설이 어우러진 새로운 복합공간으로 개발하겠다는 것이다. 물론 역세권 개발의 대상지와 개발규모 등은 환승역을 중심으로 이뤄지게 되며 지역마다 개발규모 등도 차별화해 진행할 것으로 전망된다. 국토해양부의 한 관계자는 “일부 역세권에 대해서는 대규모 개발을 통해 규모의 경제를 달성하는 한편 일부 사업지는 단순 정비의 개념으로 접근할 가능성이 높다”며 “현재로서는 대상지 선정에 돌입하는 단계이지만 대상지 선정 등은 역세권 개발을 통해 역세권 신규 주택 수요자는 물론 인근 지역 주민들까지 혜택을 볼 수 있도록 할 방침”이라고 설명했다. ◇공공과 민간의 공조체제 구축한다=정부는 역세권 개발 포럼에 민간 프로젝트파이낸싱(PF) 전문가 등도 포함시켜 역세권 개발에 민간자본을 흡수할 수 있는 안전판도 마련할 방침이다. 재건축과 재개발을 체계화하기 위한 특별법인 ‘도정법’이 민간 주택건설업체를 단순 시공사 기능으로 제한한 상황에서 사업 추진의 불확실성 등으로 인해 금융권의 PF 참여가 저조한 것도 맥을 같이한다. 특히 금융권의 자금이 PF 형식으로 역세권 개발에 유입될 경우 새 정부 부동산정책의 핵심인 지분형 주택과 연계할 가능성도 함께 검토될 예정이다. 결국 정부와 지방자치단체가 주도권을 갖는 광역 재개발(뉴타운)식 개발에 재정을 지원하고 각종 규제를 풀어 민간자본의 유입을 통한 대규모 개발의 발판을 마련할 것으로 예상된다. 금융권의 한 관계자는 “금융권이 역세권 개발에 PF 방식으로 참여할 경우 역세권 주택의 49%를 PF 참여 기관이 보유하고 51%는 주택 구매자가 나눌 수 있을 것”이라며 “주택 구매자의 경우 금융권 대출을 통해 51%의 절반인 금액을 조달할 수 있어 실수요자들은 전체 분양대금의 25%만으로도 내 집을 마련할 수 있다”고 내다봤다. 다만 역세권에 신규로 건설되는 주택의 일부는 고령자와 독신자 등의 임대주택으로 활용할 가능성도 높아보인다. 이 과정에서 정부는 임대주택 공급을 주장할 것으로 보이지만 서울시는 장기전세 등의 지자체 정책의 실현을 내걸 것으로 보여 진통이 뒤따를 것으로 우려된다. ◇개발 이익은 철저하게 환수한다=정부는 특별법에서 다양한 투기방지대책을 포함해 투기 가능성을 원천 차단할 계획이다. 토지거래 허가는 물론 역세권 개발 지구 지정 이후 신규 건축 규제와 지분 분할 등을 통해 투기를 방지할 방침이기 때문이다. 또 개발이익환수 장치도 대거 마련한다. 소형 지분 보유자에게는 현금청산도 가능하게 하는 것은 물론 임대주택과 장기전세 등의 공급으로 개발이익을 공공의 이익을 위해 사용한다는 것이다. 국토부의 한 관계자는 “시중 부동자금이 각종 부동산 규제로 인해 갈 곳을 찾지 못하는 상황에서 역세권 개발이 이들 부동자금의 타깃으로 부상할 수 있다”며 “정부는 역세권 개발을 통해 주택을 저렴하게 공급하고 정책의 실현 기반으로 삼고 있는 만큼 부동산 투기를 사전에 차단해나갈 것”이라고 강조했다.