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곰팡이로 훼손된 부분 확인해
세입자 주의의무 다했다 인정땐 도배비 부담없이 계약해지 가능
흠집·못자국 등 세입자 과실땐 수리비용 보증금서 일부 공제
집 오래 비워 보일러 동파되면 연식 감안 주인과 부담 나눠야
세 들어 사는 집에 심각한 곰팡이가 발생했다면 집주인과 세입자 중 누구의 책임일까. 집을 잘못 사용한 세입자 탓일 수도 있고 집 자체의 문제일 수도 있다.
주택 전월세에서는 집주인과 세입자 사이에 이처럼 크고 작은 분쟁이 늘 생기게 마련이다. 책임소재가 분명한 경우도 있지만 상당수의 분쟁은 당사자 간에 좀처럼 합의를 이끌어내지 못해 심지어 법적 다툼으로 이어지기도 한다.
서울시가 지난 2월부터 시작한 전월세 분쟁조정 서비스에는 각종 민원이 쏟아졌다. 이 서비스는 변호사 1인, 상담위원 1인과 함께 집주인과 세입자가 각자의 고충을 털어놓고 의견을 조율하는 시간을 갖는 것이다. 총 94건의 분쟁조정 신청 중 △누수 및 결로, 곰팡이 발생 29건 △보증금 반환 신청 11건 △원상회복 요구 17건 △보일러 수리 5건 △기타 32건(수도요금, 에어컨 수리) 등으로 나타났다. 유형별 분쟁조정 결과를 알아본다.
-곰팡이 등 하자로 세입자가 계약 해지를 할 수 있나.
△곰팡이로 훼손된 부분의 사진과 집주인·세입자의 의견 확인을 거쳐 세입자가 관리상 주의를 다했다고 인정될 경우 도배비 부담 없이 보증금 반환 및 계약 해지가 가능하다. 집주인이 불이행할 경우 관할 법원에 계약 해지 및 보증금 반환 청구소송을 제기해 승소해야 보증금을 돌려받고 이사 갈 수 있다. 실제로 서울 강서구에 거주하는 세입자 원모씨는 집주인이 곰팡이 제거공사나 계약 해지를 받아들이지 않자 소송을 제기했고 5개월 후에야 보증금을 돌려받고 이사 나올 수 있었다.
-집주인이 보증금 중 일부를 원상회복 명목으로 공제한다면.
△바닥 흠집, 문틀 손상, 아트월 못 자국 등에 대한 세입자 과실이 인정되는 경우 수리비용을 공제하고 보증금을 돌려받게 된다. 공제금액 일부를 조정할 수는 있지만 세입자 과실이 전혀 없는 경우는 드문 만큼 보증금 전부를 돌려받기란 쉽지 않다. 서울 성동구 거주자인 세입자 송모씨는 집주인이 원상회복으로 요구한 200만원을 거절했지만 관리 부실이 인정돼 70만원을 지불해야 했다.
-보일러 교체, 에어컨 실외기 수리비용이 발생할 경우에는.
△일반적으로는 집주인 부담이다. 하지만 세입자가 동절기에 아무런 조치 없이 오랫동안 집을 비운 사이 보일러가 동파됐다면 세입자가 비용을 일부 부담해야 한다. 이때 보일러 연식을 감안해 집주인과 부담을 나누게 된다. 에어컨 실외기 고장의 경우 실외기가 옥상에 있어 세입자 관리와 무관하다면 집주인이 교체비용을 전액 지불해야 한다.
-수도요금 정산 방식에 대한 분쟁이 생긴다면.
△세입자는 보통 이전 임차주택의 수도요금을 기준으로 과다하다고 주장하는 경우가 많다. 이전 주택에서 월 5,000원 정도였는데 현 주택에서 1만원가량으로 늘어나는 것을 인정할 수 없다는 식인 것. 하지만 집주인이 수도요금을 N분의1(N은 가구원 수)로 정산해 다른 세입자와 차등이 없음을 내세울 경우 집주인 의견대로 요금을 납부해야 하는 게 대부분이다.
