분양가 상한제 등 규제 없애 시장 자율적 기능 살려야<br>집값 등락따라 냉온탕식 규제… 공급·거래 위축 등 부작용 양산<br>대·중소형 공급체계 이원화 등 청약제도 개선 목소리도 높아
"시장에 대한 인위적 통제가 효과적인지에 대해서는 다시 생각해봐야 합니다."
최근 정종환 국토해양부 장관이 서울경제신문과의 인터뷰에서 주택시장과 관련한 규제 완화를 강조하면서 한 말이다.
부동산은 정부 정책 중 제도적 규제 강화와 완화가 가장 빈번하게 이뤄지는 분야다. 집값이 오를 때마다 세제ㆍ청약 등에 대한 고강도 대책이 단골 메뉴로 등장하고 반대로 거래침체와 집값 하락 때는 대대적인 규제 완화가 이뤄져왔다.
고강도 부동산 규제는 '집값과의 전쟁'을 선포했던 참여정부 시절 보유세 등 세제 강화는 물론 직접적인 분양가 규제 등 시장 전반에 대한 직접 개입이 이뤄지면서 정점에 달했다. 이명박 정부 출범 이후에는 과다하게 만들어졌던 규제를 푸는 작업이 이뤄져왔지만 여전히 시장에는 공급을 억제하고 거래를 제한하는 다양한 규제들이 남아 있다.
업계의 한 관계자는 "참여정부 때 만들어진 부동산 규제 중 일부는 거래 투명성 확보에 도움이 된 것도 있지만 상당수 제도는 자유로운 시장 거래질서에 반하는 것들"이라며 "단기적인 효과에 집착해 대증요법을 쓰기보다는 중장기적으로 시장의 자율적 기능을 살릴 수 있도록 제도개선이 이뤄져야 한다"고 말했다.
◇민간 공급 가격, 시장 기능에 맡겨라=분양가상한제 폐지는 주무부처인 국토부가 올해 중점 업무과제로 삼을 만큼 정부와 건설업계 사이에는 공감대가 형성된 사안이다. 하지만 법안 개정의 열쇠를 쥐고 있는 정치권의 분위기는 그리 만만치 않다. 심지어 여당인 한나라당 내부에서도 상한제 폐지에 상당한 부담을 느끼고 있다. 최근 한나라당 소속인 송광호 국회 국토해양위원장조차 "상한제 폐지는 국민적 합의가 있을 때 가능하다"며 정치권 내부의 부정적인 입장을 밝힌 바 있다.
중소 주택건설업체들의 모임인 대한주택건설협회의 한 관계자는 "분양가상한제가 단기적으로는 가격이 오르는 부작용이 나타날 수 있는 것은 사실"이라며 "하지만 장기적으로는 수급과 시장 가격에 따라 합리적인 공급가격이 형성될 수밖에 없다"고 밝혔다.
실제로 주택거래가 침체된 지난 2009년 이후 아파트 분양시장에서는 이 같은 '시장 자율적' 가격 규제가 작동하고 있다.
수도권 주택의 최대 시장으로 불리는 용인이 대표적 예다. 이 지역은 수도권 일대에서도 가장 가파른 분양가 상승세를 보인 곳으로 꼽힌다. 서울 강남권과의 접근성이 좋다는 입지 때문에 수요가 꾸준히 이어지면서 분양가상한제 도입 직전까지 3.3㎡당 분양가가 1,500만원을 훌쩍 넘어서기도 했다. 하지만 글로벌 금융위기 이후 이 일대는 가장 큰 집값 하락과 공급과잉을 겪으면서 고가에 공급됐던 아파트들이 대거 미분양으로 쌓여 있다. 심지어 일부 아파트는 입주 몇 년이 지나도록 빈 집으로 남아 있는 상태다. 이 과정에서 업체들은 기존 분양가를 끌어내려서라도 팔겠다며 경쟁적으로 할인 분양에 나서고 있다. 공급과잉과 집값 안정이라는 시장 여건으로 정부의 직접적인 개입 없이도 자율적인 가격 통제가 이뤄지고 있는 셈이다.
◇유효수요층 배제한 청약제도 개선해야=정부가 지난해 주택거래활성화를 위해 내놓은 8ㆍ29대책에 대한 전문가들의 평가는 '절반의 성공'이다. 지난해 10월 이후 서울 강남권을 중심으로 거래가 회복세를 보였지만 여전히 시장은 본격 회복세와는 거리가 있는데다 장기간 누적된 거래침체가 지난해 하반기부터 전세난이라는 풍선효과를 낳고 있는 것.
특히 거래 회복세에도 불구하고 신규 분양시장은 여전히 깊은 잠에서 깨어나지 못하고 있다. 집값 상승에 대한 전망이 여전히 불투명하다는 이유도 있지만 여기에는 '무주택자' 위주로 만들어진 청약제도도 한몫하고 있다는 것이 전문가들의 평가다. 정부가 투기차단이라는 정책목표 때문에 서민을 대상으로 한 공공주택과 대체구매가 주류인 민영, 고급주택시장을 구분하지 않고 무차별적인 규제 도구를 양산해냈다는 것이다.
현재 민영주택의 경우 참여정부 때 만들어진 '청약가점제'가 청약제도의 골격을 이루고 있다. 전용 85㎡ 이하 주택의 경우 공급물량의 75%를 무주택 기간, 통장가입 기간, 부양가족 수를 점수화해 순위제로 당첨자를 가리고 있다. 전용 85㎡ 초과 주택 역시 50%는 청약가점제로 당첨자를 결정한다.
문제는 이 제도 도입 이후 소형주택에서 중대형주택으로 집을 옮겨야 하는 교체수요자들은 사실상 신규분양을 통한 주택 구입 길이 막혔다는 점이다.
이재국 서일대 건축과 교수는 "주택시장이 활성화되려면 1주택자 등 유효수요층을 끌어들여야 한다"며 "하지만 현 제도 아래에서는 이들이 청약시장에서 후순위로 밀려나면서 시장이 크게 위축될 수밖에 없는 상황"이라고 분석했다.
이 때문에 업계는 일정 규모나 금액 이상의 고가 주택 상품과 서민용 중소형 주택에 대한 공급 체계를 이원화할 필요가 있다고 지적하고 있다. 한국주택협회의 한 관계자는 "일정 면적 이하의 중소형 주택은 무주택자에게 청약 우선권을 주더라도 민영 중대형 주택에 대해서는 1주택자 등 유효수요층을 끌어들이기 위한 제도 개선이 필요하다"고 말했다.
