Q :
서울에 살고 있는 정직한씨와 정당한씨 형제는 각각 1주택을 보유하고 있었다. 그러다 얼마 전 아버지가 사망하면서 아버지 소유의 주택 두 채를 각각 상속 받아 2주택이 됐다. 정씨 형제는 모두 기존 일반주택에서 3년 이상 보유하면서 거주하고 있었고 사망한 아버지와는 독립적으로 별도의 세대를 구성하고 있었다. 두 형제는 각자의 일반주택이 비과세 요건을 갖췄으므로 양도시 비과세를 받을 수 있는지 궁금해 하고 있다.
A :
본래 1세대 2주택에 해당되면 50%의 세율로 양도소득세가 중과된다. 그런데 상속은 비자발적 사유에 의해 부동산 등 자산을 취득한 것에 해당된다. 따라서 세법에서는 다주택에 대한 양도소득세 중과세를 적용함에 있어 상속주택의 경우에는 예외를 허용하고 있다. 즉 ‘상속 받은 주택’과 ‘일반주택’을 보유하는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 봐 양도소득세 비과세 여부를 판정한다. 사례에서는 정씨의 아버지가 상속 당시 두 채의 주택을 소유하고 있었는데 이 경우 상속 주택으로 인정돼 자녀가 혜택을 보는 것은 한 채이다. 아버지가 소유했던 두 채 중 어느 주택이 상속주택에 해당하는지는 ▦피상속인(아버지)이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ▦피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택 ▦피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ▦기준시가가 가장 높은 1주택 ▦기준시가도 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택 등의 우선순위에 따른다.
두 형제 중 정직한씨가 받은 주택이 상속주택에 해당된다면 정직한씨는 기존 주택을 먼저 양도해야 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다. 그후 상속주택에서 거주, 보유의 비과세 요건을 충족한다면 상속주택도 비과세 받을 수 있다. 상속주택을 먼저 처분해야 하는 경우라면 상속일로부터 5년 내에 양도해야 한다. 5년 이후에는 상속주택이라도 2주택으로 중과되지만 5년 이내에는 중과세에서 제외돼 일반세율이 적용되기 때문이다.
정당한씨의 경우에는 상속주택으로 인정 받을 수 없다. 따라서 기존 주택의 거주, 보유 요건을 충족했으므로 상속주택을 먼저 양도(2주택 중과)하고 일반주택은 1주택으로 비과세를 받는 것이 합리적이다.
