2010년 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수로는 분양가 상한제 폐지 여부, 총부채상환비율(DTI) 지속 여부, 다주택자 양도세 한시 면제 연장 여부, 금리인상 등이 꼽히고 있다. 이 외에 2월11일로 마감되는 양도세 감면 혜택 종료도 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심을 끌고 있다.
우선 2월11일을 기점으로 미분양 및 신축 물량에 대한 양도세 감면 조치가 폐지되면 이후 분양하는 물량들은 분양에 어려움을 겪을 것으로 전문가들은 내다봤다. 함영진 실장은 "미래의 수요자들이 양도세 감면 혜택을 받기 위해 분양을 서두르고 있기 때문에 이 조치가 사라지면 청약률이 다소 낮아질 것"이라고 예상했다.
박합수 팀장도 "분양 시장은 2월 양도세 감면 혜택 종료 이후 주춤할 것으로 예상된다"며 "(수요자 관심이)보금자리 및 송파 위례신도시, 재개발ㆍ재건축 시장으로 옮겨가 일반 매매 시장은 강보합세 수준을 보일 것"이라고 말했다.
여러 변수 중 올해 부동산 시장에서 가장 중요한 것 중 하나는 바로 금리인상이다. 특히 정부의 출구전략과 맞물릴 경우 부동산 시장엔 냉기가 퍼질 전망이다. 전문가들은 내년에 급격한 금리 인상은 없을 것으로 예상하면서도 전체 주택담보대출 규모가 커진 만큼 적은 금리 인상폭에도 시장은 민감하게 반응할 수 있다고 우려했다.
김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "은행권 주택담보대출 규모가 최근 수 년 사이 급속도로 커져 금리 인상은 시장을 위축시킬 수 있다"고 말했다. 한국은행에 따르면 2009년 10월 현재 주택담보대출은 260조 원으로 전체 가계대출 542조 원의 48% 가량을 차지했다.
또 다른 변수인 분양가 상한제 폐지 여부는 현재 1년 가까이 국회에 머물러 있다. 업계는 상한제 폐지가 불투명한 상황이라 공급 계획을 정확하게 세우지 못하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 "상한제 폐지에 대한 기대감 때문에 2010년 공급계획은 2분기 이후로 미뤄놓은 상태"라고 말했다. 일각에서는 공급 일정이 늦어질 경우 공급 부족에 따른 주택가격 상승이 나타날 것이란 전망도 나왔다.
DTI규제의 지속 여부도 주요 부동산 정책 변수 중 하나로 꼽혔다. 정부가 지난해 9월 DTI적용을 투기지역에서 수도권 전역으로 확산하면서 기존 주택 매매시장은 크게 위축된 바 있다. 그러나 정부는 최근의 부동산 시장을 '위축'이 아닌 '안정 단계'로 보고 있는 만큼 조속한 시일 내에 DTI가 폐지될 가능성은 높지 않은 상황이다.
다주택자 양도세 중과 한시 면제가 연장될 지도 관심이다. 2주택자나 3주택자에게 적용되는 양도세 중과는 2010년까지 일반과세로 하고 2011년부터 다시 회복될 예정이었으나 최근 연장 및 폐지 논의가 이뤄지고 있는 상황이다. 이 제도가 연장되지 않고 2010년까지만 일반과세로 적용되면 다주택자 매물이 일부 시장에 나와 가격안정에 도움을 줄 전망이다.
