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교통편의성에 투자 성패 달려 역세권 등 접근성 좋은곳 선택
휴게실 등 갖춘 풀옵션 오피스… 임대 경쟁력·수익률 높여줘
매매는 적어 환금성 떨어져 공급과잉 가능성도 유의해야
4년 전 김 모(42) 씨는 서울 중구에 위치한 한 소형 오피스를 분양받았다. 당시 오피스텔 투자를 고려하다가 공급이 많아진다는 이야기를 듣고 마음을 바꿨다. 당시 공급면적 66㎡을 2억5,000만 원 정도에 분양받았는데 현재 소규모 업체로부터 월세 130만 원씩 받고 임대를 내주고 있다. 최근 소형 오피스 공급 자체가 희소한 탓에 임대료가 안정적으로 들어와 만족하는 중이다.
최근 분양형 소평 오피스 공급이 재개되고 있다. 수년 전 서울 도심 지역에서 간간히 분양되던 것이 최근 서울 업무지구와 신도시 개발이 이어지면서 다시 고개를 들기 시작했다. 이들은 임대 수요가 꾸준히 받쳐주는 대기업 계열사·협력사 및 법원·관공서 지역에서 분양하는 것이 특징이다.
소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 전후인 사무실로 '섹션 오피스'라고도 불린다. 대형 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 상품이다. 최근 임대료 등 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 늘어나는데다가 '베이비부머(1955~1963년생)'의 은퇴 등으로 소규모 창업이 증가하면서 소형 오피스 임대 수요가 늘고 있다는 업계의 전언이다.
특히 이러한 오피스 상품이 저금리 시대를 맞아 수익형 부동산의 새로운 틈새 상품으로 부각 되고 있다. 수년 전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7~8% 수준을 유지하고 있는 것으로 알려졌다.
양지영 리얼투데이 리서치 실장은 "서울·수도권에 새로 업무지구나 산업단지가 형성되면서 오피스 상품이 꾸준히 나오고 있다"며 "기본적으로 대기업 계열사와 협력사의 수요가 있으며 개인이 운영하는 소규모 업체도 생겨나고 있어 입지만 좋으면 수요는 탄탄한 편"이라고 말했다.
사상 처음으로 1% 기준금리 시대에 진입하면서 수익형 부동산에 대한 관심이 고조되고 있다. 기존에는 노후에 고정적인 수입을 얻으려는 목적의 매입이나 분양이 잦았지만 최근에는 젊은이들도 돈을 굴릴 곳을 모색하면서 수익형 부동산에 관심을 갖는 것. 다만 수익형 부동산의 대표 주자인 오피스텔은 공급 과잉 우려가 늘고 있고 상가는 단위금액이 크기 때문에 접근성이 떨어지는 것이 사실이다. 이 때문에 '틈새 상품'으로서 소형 오피스와 지식산업센터가 부각되고 있다.
◇수요 뒷받침되는 소형 오피스=소형 오피스는 최근 널리 알려진 지식산업센터와 별다른 차이가 없다. 다만 지식산업센터는 정보기술(IT)·생명공학(BT) 등 업종 제한이 있으며 현재까진 실수요가 아닌 임대 목적으로 매입이 불가능한 상황이다.
소형 오피스 수요는 대기업 이전지역이나 업무밀집지역, 도청·구청·법원·세무서 등 이전지에 집중된다. 대기업 이전지역 수요는 강남역 삼성타운이 대표적이다. 강남역 일대는 지난 2008년 삼성타운 준공 이후 인근 오피스 임대료가 상승했고 공실률이 낮아졌다. 관공서 이전지역도 소형 오피스 수요가 충분하다. 관공서 업무와 관련된 변호사·법무사·세무사 등의 오피스 수요가 생기기 때문이다.
소형 오피스 투자의 장점은 공급면적 대비 전용면적이 넓다는 것이다. 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.
◇주요 오피스 분양 지역은=최근 인근에 대기업·관공서가 들어서 자족기능을 갖춘 마곡지구·문정지구·위례신도시·광교신도시 등에서 소형 오피스 분양이 활발하다. 먼저 마곡에서는 지하 3층~지상 12층 1개 동, 연면적 2만2,762㎡ 규모의 마곡센트럴타워가 분양 중이다. 이 건물 중 지상 5~12층이 업무시설이며 전용면적 42~87㎡ 총 152실로 구성됐다. 단위 호실의 병합 및 분할도 가능하다. 분양가가 1억8,000만원 수준인 전용면적 47㎡ 이하 소규모 오피스가 전체의 68%다. LG사이언스파크와 공항대로 사거리가 교차하는 지점에 위치한 유일한 오피스빌딩이다.
문정지구에는 고운개발이 3-2블록에 문정 법조프라자 상가와 오피스를 분양 중이다. 대지면적 934㎡에 연면적 7,860㎡ 규모로 지하 3층~지상 10층 1개 동으로 이뤄졌다. 서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문 앞에 있다. 공급면적 3.3㎡당 분양가는 890만~1,000만원선이다. 입점 예정일은 오는 9월이며 1년간 연수익 6%를 보장할 예정이다.
위례신도시에선 근생8부지에 '위례 드림시티'가 소형 오피스 수요를 두고 분양하고 있다. 연면적 8,088㎡에 총 66개 점포로 구성됐다. 3.3㎡당 분양가는 770만~4,500만원선이다. 지하철 8호선 우남역(2017년 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 역세권이다.
광교신도시에선 수원 영통구 하동 989 외 5필지에 '광교 원희캐슬 법조타운' 오피스가 분양 중이다. 지하 5층~지상 10층 4개 동, 연면적 6만4,736㎡ 규모로 소형 오피스 200여실을 갖췄다. 오는 2017년 부지면적 약 6만5,852㎡ 규모의 광교 법조타운이 들어서면 수원지방검찰청·지방법원 등 근무인원 6,000여명과 유동인구 2만2,000여명이 예상된다. 준공은 2017년 7월 예정이다.
◇임대 경쟁력 높여야 수익 회수 원활=1인 기업 전용 오피스 임대 투자에 성공하려면 적합한 입지 선정이 필수다. 특히 교통 편의성은 성패를 가름하는 가장 중요한 요소로 꼽힌다. 1인 기업가 중 상당수는 차량 없이 대중교통을 이용하기 때문이다. 따라서 꼭 도심 지역은 아니라도 지하철역이 도보 거리에 있는 역세권 상가나 버스 노선이 최소 10개 이상인 곳을 택해야 한다는 조언이다.
소형 오피스 역시 수익형 부동산인 만큼 분양가와 인근 임대료가 어느 정도 수준인지 꼼꼼히 따져봐야 하는 것은 물론이다. 적정 임대료에 대한 시장조사가 선행돼야 하며 추가 관리비용이 들 수 있음을 염두에 둬야 한다.
임대 경쟁력을 높이기 위해서는 업무지원 시스템을 갖추는 것이 좋다. 1인 기업가들은 대부분 나 홀로 사장이기 때문에 이들의 편의를 위해 관리직원을 두고 업무처리를 도우면 좋다. 우편물 대리 수납, 컨퍼런스룸 대여, 사업자 주소지 대여 서비스 등이 대표적이다.
각 실에 책상과 의자 등 사무설비를 갖추거나 복사기·팩스·인터넷·휴게실·회의실 등을 무료로 제공하는 등 일종의 '풀옵션 오피스'를 만드는 것도 방법이다. 공동 시설을 이용하면서 개인 사무공간을 넓게 쓰는 '코하우징(Co-housing)' 오피스 형태가 수익률을 높일 수 있는 방법이다.
상품의 기본적인 단점은 염두에 둬야 한다. 틈새 상품인 만큼 매수 수요가 많지 않아 환금성이 낮으며 수요가 경기 혹은 정부 정책과 관련이 높다. 장경철 부동산센터 이사는 "소형 오피스도 최근 수익형 부동산 바람을 타고 공급이 많아지고 있다"며 "3~4년 뒤엔 도시형생활주택·오피스텔처럼 공급 과잉으로 인한 수익률 하락도 나타날 수 있음을 유의해야 한다"고 말했다.
