인천 주택시장에 '거품' 경계론

주택시장 침체기에도 홀로 ‘거침 없는 상승세’를 보여왔던 인천 주택시장에 ‘거품’ 우려가 제기되고 있다. 매매가 대비 전세 가격이 30~40%선에 그치는 것은 물론 시장 가격을 견인하던 신규 분양아파트에서도 미분양 적체와 마이너스프리미엄 단지가 등장하고 있기 때문. 7일 관련 업계에 따르면 최근 입주를 시작한 인천 남동구 도림동 I단지 135㎡형의 경우 당초 분양가였던 3억3,000만원에서 1,000만~2,000만원 정도가 빠진 ‘마이너스 프리미엄’ 매물이 등장하고 있다. 이에 대해 인근 B공인중개사의 한 관계자는 “단기 시세차익을 노리던 투자 수요들이 기대와 달리 프리미엄이 형성되지 않자 빠듯한 대출이자 부담에 급하게 손절매를 택하고 있다”며 “주변 집값이 3.3㎡당 750만원선인 반면 I단지는 분양가가 3.3㎡당 761만~1,021만원선이라 매수자들에게 외면을 받고 있다”고 말했다. ◇‘송도 따라가다 가랑이 찢어진’ 인천 주택시장=올해 인천지역의 지난 2007년과 올 상반기 집값 상승률은 각각 13.36%와 7.49%였다. 이는 같은 기간 전국의 집값 상승률인 2.21%와 2.81%의 3~6배에 달해 수치상으로는 인천지역 주택시장이 최대 호황을 누리고 있는 것으로 보인다. 인천지역의 높은 집값 상승률은 경제자유구역 개발 및 각종 도심 재생사업 등 개발호재에 힘입은 바 크지만 동시에 송도ㆍ청라지구 등 경제자유구역의 분양가가 주변 시세를 견인한 측면도 크다. 지난해 연말 인천 송도에서 공급됐던 ‘송도더샵하버뷰’와 ‘대우월드마크송도’의 3.3㎡당 평균 분양가는 각각 1,587만원과 1,551만원으로 연수구 전체 시세 평균인 3.3㎡당 930만원 의 약 2배에 달한다. 문제는 경제자유구역을 중심으로 한 고분양가 책정이 비경제자유구역의 분양가를 함께 견인하고 있다는 사실. 3월 인천 남구에서 공급됐던 ‘용현엑슬루타워’의 경우 인천 남구 전체의 시세 평균인 3.3㎡당 704만원보다 35%가 높은 3.3㎡당 평균 1,076만원에 분양가가 책정됐다. 올 초 인천 서구 검단에서 공급됐던 ‘검단힐스테이트2차’ 역시 인천 서구의 전체 평균인 3.3㎡당 724만원보다 약 40%가량이 높은 3.3㎡당 평균 1,154만원에 분양가가 책정됐다. ◇매매가 대비 전세가 격차 벌어지며 거품 우려=동시에 주변 아파트 가격이 함께 자극을 받으며 매매가 대비 전세가 격차가 크게 벌어졌다. 실제로 인천 연수구의 경우 3.3㎡당 매매가 평균은 918만원인 반면 전세가는 348만원으로 매매가 대비 전세가 비중이 37% 수준이었으며 인천 지역 전체 매매가 대비 전세가 비중은 41%선이었다. 일반적으로 매매가 대비 전세가 비중은 50%선이 가장 이상적인 수치로 보고 있으며 전세가가 매매가의 50%선에도 미치지 못할 경우 매매가격의 ‘거품’ 또는 ‘과열현상’을 의심해볼 수 있다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “인천의 경우 여전히 경제자유구역과 도심재개발, 인천 아시안게임, 광역교통망 개통 등 개발 호재가 풍부”하지만 “분위기에 휩쓸려 비수혜권에 무분별한 고분양가 책정 등으로 미분양 적체 및 분양가 이하로 시세하락 등 부작용이 속출하고 있어 지방 주택시장 붕괴 직전의 양상을 띠고 있다”고 말했다. 김재언 삼성증권 부동산팀장 역시 “불과 2~3년 전까지만 해도 수도권 분양시장에서 비인기지역으로 꼽히던 인천이 각종 개발호재에 힘입어 외부 투자수요에 의해 과열양상을 보이고 있다”며 “문제는 지역 내 수요가 빈약한 상황에서 현재와 같은 주택경기 침체가 장기화될 경우 버블 붕괴가 우려된다”고 말했다.