건설교통부는 아파트 후분양제 확대 방안과 관련해 희망 업체에 한해 자금지원 등의 인센티브를 부여 하는 등 아파트 공급을 `선분양`에서 `후분양`으로 정책의 흐름을 잡았다.
공급자(주택업체) 금융이 활성화 되지 않은 상태에서 후분양제를 전면적으로 실시할 경우 자칫 공급위축을 불러일으킬 수 있다는 우려도 일부에서는 제기하고 있다. 특히 주택보급률이 낮은 서울 등 수도권에서 후분양제를 강제할 때 공급위축, 분양가 상승 등의 역효과가 발생할 수 있다는 점을 전문가들은 지적하고 있다.
◇지방사업지ㆍ중소업체는 수혜 = 지방에 사업을 하는 주택업체와 비교적 높은 금리를 부담하는 중소업체는 최고 1억원, 분양가 70% 수준에서 지원되는 건교부의 이번 후분양 정책을 적극적으로 도입할 것으로 보인다. 평당 500만원, 32평형 아파트의 경우 분양가는 1억6,000만원. 이중 건설비용을 70%로 잡을 경우 1억원 가량 소요돼 정부가 지원하는 1억원으로 충분히 아파트 건립이 가능하기 때문이다. 또 전용 18평 이하 등 소형평형 아파트도 후분양 전환이 늘어날 전망이다.
그러나 분양가가 높은 서울과 대전, 부산 등의 광역시 사업지는 후분양 유인효과가 미미할 것이란 지적도 제기됐다. 일단 서울의 경우 평당분양가 1,000만원에 육박해 자금 지원의 메리트가 적기 때문. 서울의 경우 전용25.7평의 분양가도 3억원 안팎에서 형성 돼 있어 지원효과가 적고 또 기금지원에 따른 분양가 심사 등의 절차를 거쳐 사실상의 분양가 규제가 촉발될 수도 있다는 우려 때문이다.
◇당장 후분양 전환은 많지 않을 듯 = 초기 계약률 70%선을 유지하고 있는 최근 분양시장에서는 당장 후분양 전환은 늘지 않을 것으로 보인다. 70%의 계약률만 유지해도 공사자금 전액을 충당할 수 있기 때문이다. 특히 현행 선분양 구조는 건설업체의 부채증가 등의 요인이 없어 분양시장만 침체되지 않는다면 굳이 후분양으로 전환할 필요성이 없다는 것이다. 한 건설업체 임원은 “정부예산을 사용할 경우 규제의 우려가 있고 현재 분양시장이 괜찮은 상황이라서 당장 후분양 전환은 많지 않을 것”이라고 말했다.
하지만 분양시장이 침체될 경우 상황은 달라진다. 미분양 증가로 공사자금 마련에 어려움을 겪는 건설업체들이 후분양제 도입을 전제로 정부예산을 신청할 가능성이 크다. 특히 현행 국민주택기금이 전용18평 이하 아파트에 대해서만 자금지원이 되지만 후분양을 할 경우 25.7평 이하까지 자금을 지원 받을 수 있는 장점도 있다.
◇안정적 공급확대에는 도움 = 건교부의 이번 정책은 전면적인 후분양제라기 보다는 일단 선택적인 후분양제이기 때문에 당장 공급위축은 없을 전망이다. 특히 주택보급률이 낮은 서울과 수도권 등은 현재 방식의 선분양이 주를 이룰 것으로 보여 공급이 줄지는 않을 것이라는 분석이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “공급위축, 분양가 상승 등을 유발할 수 있는 전면적 후분양제가 아닌 선택적인 후분양제인 만큼 공급위축 현상은 없을 것”이라고 말했다.
정부지원에 따른 후분양제 정착이 오히려 장기적으로는 아파트 시장의 안정을 가져올 수 있다는 분석도 나오고 있다. 금융지원이 안정적인 공급시장을 만들고 또 내년부터 실시되는 MBS제도와 결합돼 수요 역시 안정적으로 이어지기 때문이다.
◇공급자 금융시스템이 선행돼야 = 후분양제의 자율 정착을 위해서는 무엇보다 공급자 금융시스템을 갖출 수 있도록 해야 한다. 국민주택 기금을 통한 자금지원은 미봉책일 뿐이다. 정부가 희망업체 모두 지원한다는 게 쉽지 않기 때문. 결국 프로젝트파이낸싱, ABS제도 등을 활성화 시킬 수 있는 제도가 마련돼야 한다는 것.
이미 수요자 금융은 내년부터 실시키로 한 MBS제도, 이를 위한 주택금융공사 설립 등으로 인해 안정적인 구조를 갖췄다. 하지만 공급자 금융이 민간금융과 결합되지 못한 채 국민주택기금 등의 정부지원으로만 국한될 경우 한계가 있을 수 밖에 없다는 지적이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
