■ 인천 검단·오산 세교에 신도시<br>분양가 상한제등으로 공급 줄어 수급불균형 우려<br>후보지 2곳 여건 불리 "주택난해소 역부족" 지적<br>수도권 非과밀억제권 분양 1년후 전매 허용될듯
부동산 규제완화보다 시장안정에 '무게'
■ 인천 검단·오산 세교에 신도시분양가 상한제등으로 공급 줄어 수급불균형 우려후보지 2곳 여건 불리 "주택난해소 역부족" 지적수도권 非과밀억제권 분양 1년후 전매 허용될듯
정두환 기자 dhchung@sed.co.kr
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정부가 21일 발표할 예정인 '부동산시장 활성화대책'에 인천 검단, 오산 세교 등 2개의 신도시 개발계획을 담은 것은 주택공급 감소에 따른 중장기 수급불안에 사전 대응하기 위한 의지로 분석된다.
이와 함께 불합리한 규제를 완화하더라도 정책의 최우선순위는 '시장안정'이라는 원칙을 재천명한 것으로도 풀이된다.
특히 임태희 한나라당 정책위의장이 대책발표를 앞두고 20일 가진 기자간담회에서 "경제원리에 맞지 않는 과도한 규제를 풀어 정상화시켜야 한다"면서도 "주택공급을 늘려주는 정책을 우선적으로 마련해야 한다"고 말한 것은 여당 역시 이 같은 정책기조를 지원하는 의미로 받아들여지고 있다 .
◇왜 신도시 개발하나=정부가 이번 활성화대책에 신도시 추가 지정 방안을 포함시킨 것은 잇따른 규제에 따른 공급난 우려를 해소하기 위한 고육지책으로 풀이된다. 분양가상한제와 원자재가 급등 등으로 민간 부문의 공급이 위축되는 상황이 장기화하면 자칫 심각한 수급불균형을 빚을 수도 있다는 것이다.
실제로 분양가상한제 유예물량이 대부분 소진된 후 민간 부문의 주택 분양 및 인허가 물량이 급격하게 줄어들고 있다. 지난 1월 2만4,050가구에 이르던 수도권 공급물량이 4월 이후에는 월 1만3,000여가구 수준으로 감소했으며 7월에는 7,600가구로 뚝 떨어졌다.
이 같은 추세라면 정부가 당초 목표로 세웠던 올해 30만가구 공급이 어려운 것은 물론 실제 공급물량이 22만가구 안팎에 그칠 것이라는 우려까지 낳고 있다.
정부가 신도시 공급의 대안으로 제시했던 재개발 등 도심지 주택공급 확대가 지지부진한 것도 신도시 공급 확대로 정책을 선회한 배경이 아니냐는 관측이 제기되고 있다. 새 정부 출범 초기 의욕적으로 추진했던 도심 역세권 주택공급 활성화 방침의 경우 용적률 완화가 필수적이지만 정작 서울시는 이에 대해 부정적인 입장을 보이면서 답보상태에 머물고 있는 것으로 알려졌다.
하지만 이번에 정부가 신도시 후보지역으로 발표한 오산 세교2지구와 인천 검단지구 확대에 대한 시장의 반응은 냉소적이다.
A건설의 한 관계자는 "입지로 볼 때 두 지역 모두 주택난을 해소하기 위한 정부의 정책목표와는 한참 동떨어진다"고 지적했다. 오산 세교는 사실상 서울 출퇴근권과 거리가 멀고 인천 검단 역시 주변의 대규모 개발로 공급과잉이 우려되는 지역이다. 정부의 이번 신도시 개발 방침 발표가 '시장 활성화대책'이 아니라 미분양만 늘릴 것이라는 우려가 제기되는 것도 이 때문이다.
◇수도권 외곽 민간 중대형 분양권 전매 허용될 듯=신규 분양 아파트에 대한 전매제한 완화는 이번 대책안의 핵심 내용으로 꼽힌다. 수도권 전매제한 완화의 핵심 내용은 전체적으로 전매제한 기간을 다소 줄이되 지역에 따라 이를 차등 적용하겠다는 것이다.
즉 7년(전용 85㎡ 초과)에서 10년(전용 85㎡ 이하)인 공공택지와 5년(전용 85㎡ 초과), 7년(전용 85㎡ 이하)인 민간택지의 전매제한 기간을 최단 1년, 최대 7년으로 줄이겠다는 것이다.
특히 정부의 대책안은 개발방식과 면적 외에 수도권을 과밀억제권역과 비(非)과밀억제권역으로 나눠 다시 전매제한 기간에 차등을 두는 방안도 마련한 것으로 알려지고 있다.
수도권정비계획법 시행령에 따르면 서울과 인천을 비롯해 의정부ㆍ구리ㆍ남양주ㆍ하남ㆍ고양ㆍ수원ㆍ안양ㆍ성남ㆍ과천ㆍ광명ㆍ부천ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥이 과밀억제권역에 포함돼 있다.
이렇게 되면 비과밀억제권역인 수도권 외곽지역에 건립하는 민간 중대형 아파트의 경우 전매제한이 1년으로 줄어들어 사실상 계약 후 세번 안팎의 중도금만 내고 나면 자유롭게 분양권을 전매할 수 있게 될 것으로 보인다.
반면 서울 및 서울 인접지역은 대부분 과밀억제권역에 포함돼 전매제한이 3년 안팎 줄어드는 데 그칠 것으로 전망된다.
다만 이 경우 수도권 핵심 신도시로 꼽히는 광교신도시 일부와 흥덕지구ㆍ동탄2신도시가 모두 비과밀억제권역이어서 이 같은 구분이 전매제한 차등화에 적합하지 않다는 지적도 있어 정부가 어떤 해법을 제시할지 주목된다.
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