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잇따른 사업자 모집 실패로 난항을 겪어온 서울 강북권 역세권 개발사업이 다시 시동을 걸고 있다. 서울시와 코레일이 사전협상을 통해 토지이용계획을 일부 변경하고 모집공고 방식을 조정하는 등 사업 재개를 위한 대안을 모색 중이다.
29일 코레일에 따르면 코레일은 최근 노원구 월계동 85-7 일대 성북역세권 개발사업자를 모집하기 위한 공고를 내고 다음달 17일 사업자설명회를 열 예정이다. 이번 사업자 공모 대상지는 전철 1호선과 경춘선 환승역인 광운대역 인근 14만9,065㎡로 복합용지 10만1,409㎡(주거, 비주거 각각 70%, 30%), 공공용지 2만9,264㎡, 기반시설 1만8,392㎡로 계획돼 있다.
◇성북역세권 개발, 토지이용계획 바꾸고 비용 줄이고=성북역세권 개발은 당초 지난 2012년 추진됐지만 마땅한 사업자가 없어 표류해왔다. 이에 따라 이번 공모에서는 토지이용계획을 대폭 변경했다. 복합용지 북쪽에 집중돼 있던 공공용지를 동측으로 분산시켜 복합용지에 들어설 비주거시설이 광운대역과 종전보다 가까워지도록 계획했다. 당초 상업시설 등이 들어설 비주거지역이 지하철역과의 거리가 너무 멀다는 지적을 수용한 것. 또 부지 내 위치한 곡선 형태의 도로를 직선화함으로써 토지 활용도와 이동성을 개선했다.
일종의 부가가치세인 자산개발수익금도 2012년 공모 당시의 1,500억원보다 크게 낮춘 250억원 수준으로 조정했다. 종전에는 예상사업비의 10%가량을 자산개발수익금으로 요구했지만 이를 토지매각대금의 5% 수준으로 변경했다는 것이 코레일 설명이다. 코레일 관계자는 "2007년 토지 감정평가액은 5,160억원이었고 이번 공모의 토지매각대금은 우선협상대상자를 선정한 후 별도의 감정평가를 실시해 정하게 된다"고 말했다.
◇수색역세권도 재공모 위한 TF 구성=은평구 수색동 380-1 일대 20만㎡ 부지에 영등포 타임스퀘어(연면적 37만㎡)보다 큰 규모의 상업·업무·문화 복합시설을 지으려던 수색역세권개발사업 역시 8월 사업자 모집에 실패한 바 있다. 박원순 서울시장이 강북권 개발의 핵심으로 공을 들이는 사업이지만 경기침체와 수익성 부족 등의 이유로 기업들이 선뜻 투자 결정을 내리지 못했던 것. 코레일은 연내 우선협상자를 선정하고 오는 2016년 착공에 들어가려 했지만 사업 지연이 불가피해진 상황이다.
시와 코레일·은평구는 10월부터 본격적으로 수색역세권 개발 재개를 위한 태스크포스(TF)를 구성하고 사업자 모집 방식을 변경할 계획이다.
협상 내용이 구체화되지는 않았지만 구역 분할매각방식이 논의될 것으로 보인다. 지난 공모시 수색역 구역(6만㎡), DMC역 구역(3만6,000㎡), 차량기지 이전 구역(4만4,000㎡) 등 3개 구역을 한꺼번에 개발할 사업자를 찾았지만 이번에는 구역별로 나눠서 사업자를 모집하는 방식이다. 서울시 관계자는 "한번에 사업자를 정하는 것이 아니라 부지 특성에 따라 단계적으로 추진하는 방식이 논의될 것"이라며 "막대한 부지를 동시에 떠맡아야 하는 부담을 줄여 민간의 참여를 유도할 계획"이라고 말했다.
◇보다 과감한 인센티브 필요=이번 조건 변경에도 역세권 개발사업이 본궤도에 오를 수 있을지는 여전히 미지수다. 가뜩이나 강북권 부동산 시장이 침체된 상황인데다 성북·수색역세권은 시 외곽으로 입지가 떨어지는 만큼 웬만한 유인책으로는 사업 참여를 이끌어내기 쉽지 않다는 것이다.
이 때문에 일각에서는 토지 임대료를 대폭 낮추고 공공기여 부분을 완화하는 등 민간 사업자에게 보다 파격적인 혜택을 부여해야 한다는 의견이 제기되고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "노후화한 강북권 역세권 개발이 계속 표류하고 있는 만큼 무엇보다 사업자가 돈을 벌 수 있다는 인식을 심어주는 게 중요하다"며 "민간 사업자들이 매력을 느낄 만한 파격적인 인센티브를 제공하고 난 후 공공기여 부분을 논의하는 방식이 필요하다"고 말했다.
