분양권 전매로 아파트를 사고 팔면 세금은 얼마나 내야 할까.정부는 작년 두차례에 걸쳐 양도소득세 감면 등을 골자로 하는 부동산 경기부양책을 발표했다. 그러나 일부 시·군·구청 등은 이같은 세제감면 대상에 분양권전매로 산 아파트가 포함되는지에 대해 서로 다른 해석을 내려 수요자들이 혼란을 빚었다. 이에따라 재정경제부는 최근 분양권 전매에 대해서는 세제감면 혜택이 없다는 유권해석을 내리기도 했다.
사례별로 양도세, 취득·등록세등의 세금 문제롤 알아본다.
◇분양권을 파는 사람=분양권 매매가격과 분양가간 차익에 대해 양도소득세를 내야 한다. 단 이때 부과되는 양도소득세는 유형의 주택에 대해 부과되는 것이 아니라 「부동산을 취득할 수 있는 권리」에 대한 것이다. 부과액은 분양권 보유기간이 2년 이상이면 양도차액의 20~40%고, 2년이하는 40%다. 양도차액중 150만원은 기본공제해주며 필요경비(소개비 등)가 있을 경우 추가로 공제해준다. 단 중도금 납부에 따른 금융이자는 공제대상에 포함되지 않는다.
한편 분양권을 팔더라도 일단 아파트를 당첨받은 것으로 보기 때문에 청약자격을 회복하려면 다시 청약관련 통장에 가입해야 한다. 민영주택은 전매후 곧바로 가입해 2년이 지나면 1순위를 회복할 수 있지만 국민주택은 재당첨제한 규정 때문에 5년이 지나야 다시 통장에 가입할 수 있는 자격이 생긴다.
◇분양권을 사는 사람=분양권 전매로 집을 산 사람은 정부의 양도세 감면 혜택을 받지는 못한다. 즉 무주택자가 올해중 매입한 주택에 대한 양도세 비과세(1년보유) 6월30일까지 신축주택 매입시 5년간 양도세 면제 등의 혜택은 전혀 받을 수 없다. 또 미분양주택 구입시 받는 취득·등록세 25% 감면도 분양권 전매에는 적용되지 않는다.
따라서 무주택자는 해당 주택의 잔금청산일(또는 사용검사일)로부터 3년이상 보유한 후 팔아야 양도소득세를 내지 않는다.
이미 집을 한 채 갖고 있는 사람이 분양권 전매로 집을 샀다면 새로 산 주택의 잔금청산일(또는 사용검사일)로부터 2년 내에 기존 주택을 팔아야 「거주이전 목적의 한시적 1가구2주택자」로 인정받아 양도세를 물지 않는다. 단 기존 주택을 분양권 전매로 산 집보다 먼저 팔아야 한다.
◇조합·재건축아파트 입주권전매=분양권 전매와 마찬가지로 정부가 부동산경기를 활성화시키기 위해 내놓은 양도소득세 감면혜택을 전혀 받을 수 없다. 따라서 입주권 전매과정에서 양도차익이 생긴다면 당연히 세금을 내야 한다.【정두환 기자】
