미등기 신규 입주단지 전세 계약때 주의할 점은?

새 아파트 입주 물량이 한꺼번에 몰려 전셋값이 하락하고 있는 서울 은평, 경기 고양, 파주 등의 전세 매물에 가을 이사철을 앞둔 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 하지만 신규 입주단지의 경우 아직 미등기 상태인 매물이 많고 대출금 비중이 높아 전세 계약을 할 경우 각별한 주의가 요구된다.

12일 부동산정보업체 부동산써브는 아직 등기가 이뤄지지 않은 미등기 신규 입주단지에서 전세 계약에 나서는 임차인들은 해당 아파트의 권리관계와 대출금 여부를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다고 조언했다.

새 아파트 전세계약은 사용검사가 완료된 후 집주인 명의로 소유권 이전등기가 되기 전에 이뤄지는 경우가 많기에 세입자가 해당 아파트의 권리관계를 확인하기 힘들다. 즉 등기부상의 실소유자 확인이 불분명하기에 이를 확인하는 절차가 꼭 필요하다는 것이다.



따라서 임차인들은 집주인으로부터 해당 아파트의 분양계약서 사본을 받아두는 것은 물론 시행사 및 건설사에 가압류 여부 및 계약자, 중도금이나 잔금대출금 등이 얼마인지 등을 확인할 필요가 있다.

미등기 상태에서 전세권 설정은 불가능하지만 세입자가 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받는다면 대항력과 전세 보증금에 대한 우선 변제권은 취득할 수 있다. 전입 신고시에는 분양계약서상의 지번과 동ㆍ호수를 정확히 기재해야 유효한 대항력을 갖추게 되는 점을 명심할 것.

또 입주 예정 아파트의 대출금 비중을 반드시 확인해야 한다. 은행 대출이 있다면 전세 계약을 피하는 것이 좋지만 부득이한 경우 대출금과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 것이 좋다. 살 던 집이 경매에 처분되는 등 최악의 상황을 고려할 필요가 있는 것. 통상 아파트 낙찰가율은 70~80%이므로 전셋값 및 대출 비율이 매매값의 적정 한도를 넘지 않도록 해야 한다.