심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공공이 아닌 민간임대를 확대하려는 정책적 방향은 바람직하지만 민간 사업자의 참여를 유도하기에는 두 제도 모두 미흡한 점이 많다"며 "정부가 제시한 내용보다 파격적인 혜택이 있어야 정책의 실효성이 있을 것"이라고 주장했다.
우선 10년의 임대기간 동안 임대료 인상폭을 연 5%로 제한하는 대신 사업자에게 제산세ㆍ양도소득세 감면 및 저리 자금 융자 등의 혜택을 주는 준공공임대주택 제도의 경우 집주인들이 가격 통제를 감내할 만한 '당근'이 부족하다는 지적이다.
특히 의무임대 기간이 5년인 기존 매입임대사업자와 달리 준공공임대사업자는 10년간 임대사업을 유지해야 세제혜택을 받을 수 있는 점이 문제점으로 제시된다. 이창무 한양대 교수는 "임대료 인상률이 연 5%를 넘을 수 없는데 10년 동안 의무적으로 임대사업을 유지해야 하는 것은 큰 부담"이라며 "양도세 장기보유특별공제 확대, 주택개량·매입시 저리융자 등을 정부가 제시하지만 민간 사업자들이 만족할 만한 수준의 혜택은 아닐 것"이라고 말했다.
따라서 민간 사업자들이 준공공임대주택 사업에 뛰어들려면 세제 및 금융 지원의 강도가 더 강해져야 한다는 주장이다. 이 교수는 "독일 등 선진국들의 경우 매입임대사업자들에게 양도세를 아예 부과하지 않는 등의 파격적 혜택을 부여했다"며 "애초에 임대료 규제를 받지 않고 있던 임대사업자들을 끌어들이려면 양도세 공제 외에도 초저금리 대출지원 등도 병행돼야 한다"고 주장했다.
공공 택지를 민간 임대사업자에게 빌려주는 토지임대부 임대주택 제도 역시 활성화되기까지 넘어야 할 산이 많다는 게 전문가들의 의견이다. 무엇보다도 정부와 한국토지주택공사(LH)가 공급할 수 있는 양질의 토지가 부족하다는 지적이다. 대형 건설사의 한 관계자는 "지상권을 인정해 초기 사업비용을 줄여주는 것은 괜찮은 방식이지만 임대수익을 제대로 올릴 수 있는 땅이 없다는 게 문제"라며 "정부가 그린벨트를 풀어 서울 도심 인근에 알짜배기 땅을 공급하지 않는 이상 토지임대부 임대주택 사업에 뛰어드는 이는 드물 것"이라고 말했다.
토지임대부 임대주택 제도가 시행된 후 임대주택의 유지·관리에 대한 대안 역시 필요하다는 지적이다. 임대 주택이 노후화돼 관리비용이 증가하더라도 책임 소재가 불명확해 해당 지역의 슬럼화를 초래할 가능성이 높다는 이유에서다. 심 교수는 "임대사업자가 토지를 소유하지 않고 있기 때문에 재건축이나 리모델링에 대한 기대감이 없어 자발적으로 주택을 수리할 가능성은 높지 않다"며 "임대에 그치는 것이 아니라 유지·관리에 대한 의무사항을 만들어야 하고 여기에 맞춰 임대료도 적정 수준으로 책정하는 것이 필요하다"고 조언했다.
