[전환기 부동산투자 전략] 수도권 알짜 국민임대 쏟아진다

“내집 마련이 부담스럽다면 알짜 공공 임대주택을 찾아보자” ‘1ㆍ31대책’을 통해 오는 2017년까지 임대주택 340만가구 공급 등 정부의 주거복지 확대정책이 발표된 뒤 무주택 서민들을 중심으로 공공임대주택 거주에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 공공 임대주택은 입지가 뛰어나고 생활기반시설도 잘 갖춰졌으면서도 임대료가 비교적 저렴하다. 최근 들어서는 공공 임대주택의 공급평형과 임대조건 등이 수요에 맞춰 다양하게 구성될 뿐만 아니라 품질도 전반적으로 대폭 개선돼 인기를 끌고 있다. 특히 정부가 ‘1ㆍ31대책’ 발표 때 올해 5,000가구를 시작으로 매년 5만가구씩 2017년까지 50만가구를 공급키로 한 ‘비축용 장기임대주택’은 공급평형이 평균 30평형으로 중산층 수요까지 흡수할 수 있을 것으로 예상된다. 이렇게 되면 정부의 정책목표대로 임대주택 선호도가 점차 높아져 주택의 개념이 ‘소유’에서 ‘거주’로 전환될 것으로 기대된다. 임대주택은 그동안 ‘값싼 서민주택’이란 이미지가 강하고 투자가치가 크지 않아 외면 당해왔다. 대부분의 사람들이 여전히 주택을 재산목록 1호로 여기는 인식이 많아 선뜻 임대주택에 입주하기보다는 분양주택에 청약하거나 기존 주택을 매입하는 쪽을 선택해왔다. 그러나 단지 주거목적이라면 이제 공공 임대주택에 시선을 돌리는 방법도 고려할 필요가 있다. 부동산시장이 아직 속단하기 이르지만 앞으로 안정세를 보일 것이란 전망이 우세한데다 담보대출 규제 강화로 자금융통이 갈수록 어려워져 분양주택 청약 또는 기존 주택 매입이 쉽지 않기 때문이다. ◇상반기 공급되는 국민임대주택 ‘풍성’=임대주택은 형태별로 세분하면 10여종에 달한다. 그러나 현재 공급되는 대표적인 임대주택은 국민의정부 때인 98년부터 공급이 시작된 국민임대주택이다. 대한주택공사와 지방공사 등이 짓는 국민임대주택은 임대의무기간이 30년으로 분양전환이 안되며 공급평형은 11~24평형이다. 국민임대주택은 판교신도시에서 공급된 10년임대주택과는 근본적으로 다르다. 10년임대주택은 10년 임대의무기간이 지나면 세입자에게 분양전환돼 임대주택이라기보다는 분양주택에 가깝다. 국민임대주택은 참여정부 들어 당초 2012년까지 100만가구 공급목표가 세워졌으나 정부는 지난 1ㆍ31대책을 통해 2013년부터 2017년까지 매년 10만가구씩 모두 50만가구를 확대공급키로 했다. 국민임대주택 공급물량에는 주택공사가 기존 다가구주택 등을 사들여 보수를 한 뒤 임대로 내놓는 다가구 매입임대 물량이 포함돼 있다. 정부는 올해 국민임대주택을 사업승인 기준으로 11만가구를 공급키로 했으며 3만8,000여가구(다가구 매입임대 6,500가구 포함)를 준공, 입주할 수 있도록 할 계획이다. 국민임대주택 물량의 90% 정도를 공급하는 주택공사는 올해 상반기에만 다가구 매입임대를 제외하고도 수도권 1만2,075가구, 비수도권 9,651가구 등 모두 2만1,726가구를 준공할 방침이다. 수도권의 경우 화성 동탄, 의정부 녹양, 용인 구성, 김포 장기, 인천 논현2, 성남 도촌 등의 지구에서 국민임대주택 입주물량이 나온다. ◇입주하려면 어떤 자격 갖춰야 하나=국민임대주택은 기본적으로 무주택 서민층에 초점이 맞춰져 있다. 정부는 임대료 지불능력이 취약한 소득계층을 대상으로 소형 국민임대주택과 다가구 매입임대주택을, 자가주택 구입이 어려운 소득계층에는 국민임대주택을 집중 공급하고 있다. 저소득층의 형편에 따라 임대주택을 공급하고 있는 것이다. 전용면적 15평(공급평형 20평형) 미만은 월소득이 전년도 도시근로자 가구당 평균소득의 50%(2005년 기준 162만5,000원) 이하인 무주택 가구주에게 자격이 주어진다. 전용 15평 이상 18평 이하는 월소득이 도시근로자 평균소득의 70%(227만5,000원) 이하인 무주택 가구주로서 청약저축 가입자가 우선순위이다. 연봉이 2,730만원 이하인 청약저축 가입자면 입주자격을 갖추는 셈이다. 전용 18평 초과 국민임대주택 입주자격은 무주택 세대주로서 도시근로자 가구당 평균소득의 100%(311만3,000원) 이하다. 다음달 지난해 도시근로자의 가구상 월평균 소득이 발표되면 국민임대주택에 입주할 수 있는 소득기준이 달라진다. 소득기준 입주자격을 갖췄더라도 입주경쟁이 생기면 세대주 나이, 부양가족수, 국민임대주택 건설지역 거주기간, 미성년 자녀수 등 11개 항목에 대한 배점을 합산한 점수 순으로 입주자가 선정된다. 임대료는 시세의 60~80% 수준으로 지난해 파주 금촌 13평의 경우 임대보증금 1,306만2,000원에 월임대료 16만9,000원이며 의왕 내손 15평은 임대보증금 1,471만에 월임대료 19만7,000원이다.