|
|
일반분양가 상향 추진으로 사업성 좋아지겠지만
수익성은 단지마다 차이 커 입지 분석 잘 해야
과열땐 이주수요 조정… 사업지연 가능성 감안을
#아크로리버파크로 거듭난 서울 서초구 반포동 '신반포 1차' 아파트는 올해 최대 화제의 단지였다. 지난 10월 2차 일반분양 189가구의 평균 분양가가 공급면적 3.3㎡당 4,130만원이었음에도 4일만에 완판됐기 때문이다. 이 단지는 2007년 이전에 관리처분인가 신청을 마쳐 분양가 상한제를 피할 수 있었다 .
덕분에 조합원들은 대박이 났다. 재건축 수익성을 나타내는 비례율이 199.74%에 달했다. 비례율이란 총수입에서 총지출을 뺀 수익을 조합원의 자산총액으로 나눈 비율로, 이 비율이 200%라는 것은 사업 후 기존 아파트 권리가액의 2배만큼을 주택과 돈으로 돌려받는다는 의미이다. 실제로 기존 73㎡(이하 전용면적) 소유 조합원이 84㎡를 분양받으면 4억3,000만원을 돌려받고, 87㎡ 소유자가 112㎡를 선택하면 2억4,000만원의 현금을 받게 됐다.
#지난해 9월 분양한 래미안 잠원은 강남 재건축 시장 회복의 신호탄이었다. 일반분양분은 99가구에 불과했지만 2,534명이 몰리면서 25.6대1의 경쟁률을 기록했으며 계약도 순식간에 마감했기 때문. 이러한 결과는 이곳에 분양가 상한제가 적용돼 일반분양가가 기대 시세보다 저렴한 3.3㎡당 평균 2,900만원에서 결정된 덕이 크다는 설명이다. 실제로 래미안 잠원의 분양권 및 입주권의 현재 시세는 3.3㎡당 3,400만원대에 이른다.
업계에서는 이것이 조합원들에게는 아쉬운 결과라는 시각이다. 만약 이 단지가 분양가 상한제를 적용받지 않았더라면 일반분양가를 200만~300만원 더 높게 잡을 수 있었고 그만큼 조합원들의 수익이 늘어나 추가분담금도 줄어들 수 있기 때문이다. 건설사 관계자는 "계약이 순식간에 이뤄지는 것은 사업하는 입장에선 좋은 일이 아니다"라며 "추가 수익이 수분양자에게 돌아간다는 의미이기 때문"이라고 말했다.
이처럼 분양가 상한제 적용 여부에 따라 조합원들의 희비가 엇갈리는 일이 앞으로는 없어질 것으로 보인다. 지난 24일 국회 국토교통위원회에서 민간택지에 대한 분양가 상한제 탄력 운용 방안 담은 부동산3법이 통과되면서 연내 본회의 처리가 확실시해졌기 때문. 빠르면 내년 4월부터 분양하는 민간택지의 아파트는 분양가를 자율적으로 정할 수 있게 된다. 이 때문에 일반분양가를 올려잡을 여력이 있는 강남 요지의 재건축 아파트가 투자 대상으로 다시 한번 주목을 받고 있다.
또한 부동산3법에 포함된 재건축 초과이익 환수제 3년 유예도 강남권 재건축 단지에는 호재라는 상당한 관측이다. 초과이익 환수를 적용받으면 재건축 후 시세 상승분이 3,000만원을 넘으면 그 금액에서 최대 50%를 내놓아야 했다. 적용 여부에 따라 미래 수익성 예측이 어려워 투자의 걸림돌로 작용했던 이 제도의 적용이 당분간 유예되면서 불확실성이 해소됐다.
고준석 신한은행 청담역지점장은 "부동산 3법 통과 영향으로 재건축 아파트 투자에 다시 한번 시장의 이목이 쏠릴 것으로 보인다"며 "특히 반포동이나 대치동, 압구정동 최고의 입지를 자랑하는 단지들은 수익성 개선 가능성이 커지게 됐다"고 말했다.
부동산 3법의 연내 통과가 기정사실화 되면서 이에 따른 서울 강남권 재건축 투자 여건의 변화에 투자자들의 관심이 커지고 있다. 강남권 재건축 단지들에는 벌써 문의전화 및 방문 약속이 대폭 늘었다는 전언이다. 부동산 3법의 통과로 재건축 사업성은 전반적으로 개선될 것으로 전망된다. 다만 입지에 따라 수익성 개선 폭이 다른 만큼 선별해 투자할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.
부동산 3법의 연내 통과가 기정사실화 되면서 이에 따른 서울 강남권 재건축 투자 여건의 변화에 투자자들의 관심이 커지고 있다. 강남권 재건축 단지들에는 벌써 문의전화 및 방문 약속이 대폭 늘었다는 전언이다. 부동산 3법의 통과로 재건축 사업성은 전반적으로 개선될 것으로 전망된다. 다만 입지에 따라 수익성 개선 폭이 다른 만큼 선별해 투자할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.
지난 24일 국회 국토교통위원회는 전체회의를 열고 주택법 개정안 등 '부동산 3법'을 의결했다. 이들 법안은 29일 본회의에서 처리될 예정이다. 이로써 부동산 3법이 3년여 만에 통과되게 됐다. 그동안 국회는 부동산 3법을 통과시키지 못해 부동산시장 회복의 발목을 잡는다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.
◇3법 모두 재건축 사업성 개선 효과=이번 부동산 3법 통과로 재건축 시장의 기대감이 커지는 모습이다. 먼저 민간택지 분양 주택이 분양가 상한제를 적용받지 않게 되면서 일부 사업장의 경우 수익성이 나아질 전망이다. 국토교통부가 전국 4개 재개발·재건축 사업장에 대해 분양가 상한제 적용 전후 조합원 분담금을 비교해보니 평균 9.7% 줄어드는 효과가 있는 것으로 나타났다. 이르면 내년 4월부터 입주자 모집승인을 하는 민간택지 단지는 분양가 상한제를 적용받지 않게 된다.
재건축 초과이익 환수제 3년 유예도 위축된 재건축 시장에 온기를 불어넣을 전망이다. 이 제도는 재건축 사업에 따른 이익이 3,000만원 이상 발생할 경우 초과분의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 것이다. 올해 안에 관리처분계획 인가를 신청하지 못하는 단지들은 법안 통과로 세금 부담 걱정을 덜게 됐다. 국토부에 따르면 이번 유예 결정으로 지난 10월 기준 62개 구역, 4만여가구가 세금을 피하게 된다.
수도권 과밀억제권역의 재건축 조합원이 기존 보유 주택 중 최대 3채까지 분양받을 수 있게 된 것도 재건축 사업성에 영향을 미칠 것으로 분석된다. 다주택 조합원의 현금청산이 감소하면서 조합의 금융비용이 줄어 소폭의 사업성 개선 효과가 기대되기 때문이다.
◇일반분양가 상향 카드 만지작거리는 조합들=강남권 재건축 시장은 특히 분양가 상한제 폐지 효과에 주목하는 모습이다. 재건축 초과이익 환수제 유예는 기존의 혜택이 이어지는 것인 반면 분양가 상한제는 2007년 시행된 이후 8년여 만에 폐지되기 때문이다.
강남권에서도 입지가 좋은 일부 단지들의 수익성 개선 폭은 상당할 것으로 예상된다. 서초구 반포동 '신반포 15차'는 일찍이 분양가 상한제 미적용이 수익성에 미치는 효과에 대해 검토한 바 있다. 지난 8월 신반포 15차·1차·3차 등 5개 단지의 통합 재건축을 추진하던 추진위는 분양가 상한제를 적용받지 않는 1차에 15차가 통합돼 상한제를 피하게 되면 수익성이 대폭 개선될 것으로 내다봤다.
통합추진위의 검토안에 따르면 15차가 분양가 상한제를 적용받아 3.3㎡(이하 공급면적 기준)당 평균 3,400만원의 일반분양가로 분양할 경우 148㎡ 소유주가 152㎡를 분양받으면 3억4,200만원을 환급받지만 통합 재건축을 해 일반분양가를 4,300만원으로 책정하면 8억200만원을 환급받을 수 있다. 15차 148㎡는 올해 초 17억원대에 거래된 바 있다.
이미 일부 강남권 재건축 단지들은 일반분양가 상향 조정에 대한 검토에 들어간 모습이다. 단지 전체가 한강변을 따라 늘어서 있어 최고의 입지로 평가받는 잠원동 '신반포 5차' 조합은 이전에 3.3㎡당 평균 3,300만원으로 예상했던 일반분양가를 더 높일 수 있을 것으로 전망하고 있다. 조합이 일반분양가를 3,300만원으로 잡았던 이유는 분양가 상한제 아래서 승인된 최고 분양가였기 때문이었다. 업계에서는 신반포 5차의 한강 조망권 프리미엄을 감안하면 상승 여력이 충분하다는 시각이다.
강남구 개포동 '개포주공2단지'도 일반분양가 상승 카드를 만지작거리고 있다. 지난달 말 관리처분총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 3,000만~3,200만원으로 의결했지만 이번 상한제 폐지로 마감재 고급화와 더불어 일반분양가가 3,200만원을 넘길 가능성이 높은 것으로 알려졌다.
◇입지 좋고 사업 빠른 단지가 투자 일순위=이번 부동산 3법 통과로 재건축 사업성은 전반적으로 개선될 것이 확실시되지만 투자에 있어서는 입지를 선별할 필요가 있다는 지적이다. 이윤상 사주와부동산 대표는 "분양가 상한제가 적용되지 않더라도 강남에서 '메인'에 해당하는 단지가 아니면 일반분양가를 마음대로 높이기 어렵다"며 "반포와 잠원동의 몇몇 단지와 대치동, 압구정동 정도가 수혜 지역으로 분류될 수 있을 것"이라고 말했다.
분양시장이 과열되면 민간택지라도 분양가 상한제가 적용될 가능성도 있음을 유념해야 한다. 이번 법안에는 주택정책심의위원회가 아파트 가격이 급등하거나 청약과열 현상이 나타나는 지역에 분양가 상한제를 한시적으로 적용하는 내용도 포함됐다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "시장이 과열되면 정부가 분양가 상한제를 적용한다고 나설 수도 있고 또 재건축이 동시다발적으로 진행되면 서울시에서 이주 수요 조정에 들어가 사업이 지체될 가능성도 있다"며 "내년부터 2년 안에 일반분양까지 끝낼 수 있는 사업 진행이 빠른 단지가 투자 확실성 면에서 좋을 것"이라고 말했다.
