[긴급 점검] 재건축아파트 시세

‘재건축 아파트는 영원한 고수익 부동산 투자종목(?)’ 올 봄과 가을 숨가쁘게 상승하던 재건축아파트 시세가 정부의 각종 규제대책에도 쉽게 떨어지지 않고 있다. 지난 1~2개월 동안 급등했던 강동ㆍ송파구의 시세는 다소 숨 고르기에 들어간 양상이지만 강남ㆍ서초구는 호가를 조금만 낮춰 내놓으면 바로 거래가 성사될 정도로 요지부동의 인기를 확인시키고 있다. 최근에는 노원구 등 강북 일대의 노후 아파트도 재건축에 대한 기대감으로 투자 수요가 몰리며 강세를 보이고 있다. ◇강남ㆍ서초 ‘인기 여전’=26일 강남 일대 중개업소에 따르면 강남구 개포동 주공1단지 13평형의 경우 11ㆍ15 부동산대책 여파로 1,000만~2,000만원 떨어진 7억8,000만~7억9,000만원에 매물이 나오자 바로 새 주인이 나타났다. 개포동 T공인의 한 관계자는 “17평형 이상 큰 평형은 아예 매물이 나오지 않고 13~15평형은 대책 이후 가격이 조금 빠지자 바로 2건이 거래됐다”며 “다주택 보유자의 양도세 중과 회피물건이 일부 남아 있을 수 있느니 연락을 달라는 매수문의도 있다”고 분위기를 전했다. 11ㆍ15대책 전에는 최고 11억6,000만원까지 거래됐던 대치동 은마 31평형은 현재 11억2,000만~11억5,000만원선을 부른다. 대치동 M공인 관계자는 “종합부동산세 부과나 양도소득세 강화에 대응해 매도하려는 움직임은 없다”며 “1~2건 거래가 성사되면 오히려 거래가가 3,000만~4,000만원 쉽게 오를 것”이라고 말했다. 지난 9월 재건축 개발부담금을 피하기 위해 무더기로 관리처분 인가신청을 했던 서초구 일대 단지들도 강보합세는 마찬가지. S공인 관계자는 “재건축 찬성파와 반대파가 대립 중이지만 가격은 대책 발표 전이나 후나 9억~10억원선을 유지하고 있다”며 “개발부담금을 피해가는 것이 확정된다면 추가 상승을 기대할 수도 있다”고 내다봤다. 오히려 강남 재건축 수요는 해외까지 넓어졌다는 게 중개업소들의 설명이다. 도곡동 D공인 관계자는 “LA나 중국의 해외 교민들이 10억원대 투자처를 알아보면서 재건축에 대한 관심을 보이고 있다”며 “재건축이 5~10년은 걸린다는 것을 알면서도 미국보다 강남에 투자하는 게 낫겠다는 말을 많이 한다”고 귀띔했다. ◇송파ㆍ강동 ‘숨 고르기’=‘강남4구 입성’ 기회를 노리는 수요가 몰리며 한달새 1억~2억원이 급등했던 송파ㆍ강동구는 가격이 다소 조정되고 있다. 13억원선을 버티던 송파구 잠실동 주공5단지 34평형은 최근 5,000만원 떨어진 12억5,000만원에 거래가 이뤄졌다. 잠실동 W공인 관계자는 “11ㆍ15대책 전보다 2,000만~3,000만원 낮게 호가가 형성되고 있다”며 “매도호가와 매수호가가 2,000만~3,000만원 수준으로 줄었다”고 설명했다. 강동구 둔촌동과 상일동 일대는 2,000만~7,000만원 떨어져 송파구보다 하락폭이 더 크다. 둔촌동 주공4단지 34평형은 대책 발표 후 7,000만원 떨어진 10억3,000만~11억8,000만원에 호가가 형성돼 있다. 둔촌동 H공인 관계자는 “대책 전에는 지분이 작은 34평형도 11억원 아래로 나온 매물은 없었다”며 “지금은 지분이 작은 경우 10억3,000만원, 큰 경우 11억5,000만~11억8,000만원에 나오는데 내년에는 정밀안전진단이 통과될 것이라는 기대가 있어 매물이 많이 늘지는 않을 것”이라고 전했다. 정밀안전진단을 통과하고 조합설립을 앞두고 있는 상일동 고덕주공4단지 18평형은 2주새 2,000만~3,000만원 떨어진 6억6,000만~7억5,000만원에 호가가 형성돼 있고 고덕주공 2단지 18평형도 8억3,000만~9억원으로 호가가 2,000만원 정도 떨어졌다. 고덕동 K공인 관계자는 “매물이 많지는 않지만 매수세가 줄어들다 보니 호가가 그만큼 떨어졌다”며 “최근 급등세에 대한 반동으로 앞으로 조금 더 떨어질 것으로 예상한다”고 말했다. ◇노원 ‘임대+재건축’ 투자수요 몰려=강북 집값 상승세가 한풀 꺾였지만 유독 서울 북부의 노원ㆍ도봉 지역은 초강세다. 상계동의 대단위 주공 아파트를 중심으로 한 재건축 기대심리가 투자수요를 끌어들이고 있다는 분석이다. 부동산114에 따르면 노원구 아파트값은 11월 넷째주 0.99% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록하고 있다. 상승폭이 줄어들고는 있지만 11월 둘째주(1.71%)와 셋째주(1.26%)에 이어 3주 연속으로 서울 상승률 1위를 차지했다. 노원구의 이 같은 강세는 수도권 전역의 집값 불안 분위기에 상계동 일대 재건축 기대감까지 더해졌기 때문이라는 게 일선 중개업소들의 한결 같은 반응이다. 상계7단지 좋은집공인 관계자는 “지금 이곳에서 집을 사려는 사람들은 대부분 투자목적이지 실수요자는 거의 없다”며 “10년 뒤 재건축을 바라보는 장기 투자자들이 계속 매수에 나서고 있고 문의도 많다”고 말했다. 투자수요가 몰리는 것은 서울시내 다른 지역에 비해 여전히 집값이 싸고 전ㆍ월세 수요가 넘치는데다 입주 20년차를 앞두고 있는 단지가 많기 때문이다. 아예 임대사업자 등록을 하고 같은 지역 내 전용면적 25.7평 이하의 공시가격 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 장기보유하면 안정적 임대수익뿐 아니라 양도ㆍ종부세 중과에 대한 부담 없이 10년 뒤 재건축 개발이익을 기대할 수 있다는 설명이다. 상계 1단지 제일공인 관계자는 “실제로 최근 5채를 한번에 구입한 사람도 있고 매물이 나오면 연락해달라는 대기수요도 많다”고 말했다.