◎“축적된 노하우” 내세워 투자가 손짓놀고있는 땅이나 이용가치가 떨어지는 부동산의 개발과 관련해 특정 개발만 전문으로 하는 전문 컨설팅이 크게 늘고있어 수요자들의 관심을 끌고 있다. 수요자의 입장에서 전문컨설팅업체를 이용하면 업체의 전문 노하우를 활용, 투자 위험을 크게 줄일 수 있고 해당 분야의 컨설팅 매뉴얼이 정해져 있어 수수료도 아낄 수 있는 장점이 있다.
키라컨설팅과 인터원 등은 대규모 백화점개발 컨설팅부터 중소규모 상업용시설개발, 주유소개발을 전담하는 업체로 잘 알려져 있다.
최근에는 투자컨설팅쪽에 전문업체가 많이 등장하고 있다.
재개발투자에 따른 복잡한 절차를 대행해주는 업체가 대표적인 경우. 21세기컨설팅, 반도컨설팅등은 재개발투자컨설팅을 전문적으로 해주고 있으며 대용, 신안컨설팅은 조합주택, 재건축사업 전반에 걸친 전문컨설팅업체다.
이들은 재개발 투자부터 입주까지 여러 단계를 체크해주고 중간에서 발생하는 모든 문제를 대신 처리해주는 업무를 맡고 있다.
경매도 전문 투자컨설팅에 속한다. 일반 투자자들에게는 어렵고 서툴지만 전문 컨설팅업체는 오랫동안 취급해온 노하우를 무기로 어렵고 복잡한 절차를 차근차근 풀어나간다. 경매 대상 부동산에 대한 사전 권리분석부터 적절한 경락대금을 예상, 원하는 부동산을 경락받아 투자 수익을 올리는데 도움을 주는 컨설팅 업체다. 영선, 신성부동산, 성공컨설팅 등은 이 분야에 많은 노하우를 갖고있는 업체다.
(주)녹산, 시골정보센터 등은 전원주택만을 전문적으로 개발해주는 업체로 잘 알려져 있다. 이들 업체를 이용하면 농지 전용과 환경처리 시설, 소유권이전에 따른 복잡한 절차를 쉽게 풀어나갈 수 있다.
해외부동산 거래가 늘면서 이 분야를 전문적으로 대행해주는 컨설팅업체도 있다. 계백산업개발, 시드50 등은 최근 이 분야에서 두드러진 활약을 보이고 있다.
하나의 주제를 놓고 테마컨설팅을 전문으로 하는 업체도 생겨나고 있다. 한국개발컨설팅 등이 이 분야에서 눈에 띄는 업체다.
그런가하면 도시개발이나 도시계획등 규모가 큰 컨설팅에 관심을 두는 업체도 있다. 한국감정원 컨설팅, 대한·한국부동산신탁사 등이 이에 해당한다. 이들 컨설팅사는 건설업체를 상대로 대규모 아파트개발사업을 맡아 처리해주거나 대형 빌딩개발사업을 주로 담당하는 업체다.
한편 국유지 개발이 본격화되고 공유지개발도 크게 늘 것에 대비, 대형 컨설팅사와 신탁사를 중심으로 이 분야 컨설팅을 전문적으로 수행하려는 업체의 움직임도 일고 있다.<유찬희>
◎컨설팅 수수료 얼마나/소규모 단독택지 500∼2,000만원
컨설팅 비용은 업무량과 업무의 어려움에 따라 상당히 큰 차이가 있다.
매건마다 부지규모 위치 주변환경 개발규모 사업방향 분양성 등에 따라 업무량이 달라지므로 정확한 수수료 설정 기준이 있는 것은 아니다.
컨설팅 비용은 대체적으로 인건비와 조사비용, 용역의 범위 등에 의해 결정된다.
인건비는 참여인원수와 인력의 직급에 따른 보수, 프로젝트 수행기간등에 따라 달라진다. 또 조사비용은 국내 사례만 조사할 것인지 외국사례도 조사해야하는지 등에 따라 달라지며 조사인력의 출장 교통비와 전문가나 관련자 설문조사비등도 포함된다. 용역의 범위가 사전기획단계에서 설계나 건축, 분양·임대까지 확대되면 용역비용은 크게 늘어난다.
일반적으로 사전기획단계까지 컨설팅을 의뢰할 경우 ▲소규모 단독택지 5백만∼2천만원 ▲5백평 내외의 중규모 부지 1천만∼3천5백만원 ▲8백평이상 대규모 부지 2천만∼1억원 정도다.
간단한 내용의 컨설팅은 무료로 해주는 곳을 이용할 수도 있다. 무료컨설팅서비스 업체는 ▲재개발 재건축 경매에 관한 투자컨설팅은 21세기컨설팅 3411100 ▲상가정보안내 및 투자 컨설팅은 SR&I 7224278 ▲자투리땅 개발은 한국예건 5480483 등이다.<이은우>
◎컨설팅 어떻게 이뤄지나/의뢰→타당성검토→업무계약/분야별 전문가들 동원 제안서작성·제시/최근 관리까지 일괄대행 「턴키방식」 많아
부동산컨설팅 흐름은 개발상품, 규모에 따라 약간씩 다를 수 있으나 컨설팅 의뢰에서 사후관리에 이르는 과정은 대체로 비슷하다.
그러나 최대의 수익을 올리기 위한 최적 개발방안을 찾는 업무라는 점에서는 공통적이다.
우선 수요자가 컨설팅을 원하면 업체는 해당 부동산에 대한 권리분석부터 시작한다. 그중 부동산개발에 따른 각종 법규 제한여부를 따지는 것이 첫 단계.
건축법상 건립 가능한 건물을 따져보고 개발에 따른 문제점은 없는지를 살핀다. 또 현장 조사를 통해 주변 부동산의 이용실태와 사업 타당성이 있는지의 여부를 결정, 의뢰자에게 제안서를 제출하고 계약을 체결하면 수수료를 결정한다.
이 과정에서 컨설팅 업무의 범위도 결정된다. 컨설팅업체가 기획부터 분양, 사후관리에 이르는 전 과정을 도맡아 처리하는가하면 기획과 분양업무만 담당하는 경우도 있다. 최근에는 컨설팅업체가 의뢰자로부터 개발·기획방향부터 시공업체선정이나 분양, 사후관리까지 일괄적으로 도맡아 처리해주는 턴키 방식의 컨설팅이 증가하고 있다.
계약이 이뤄지면 본격적인 컨설팅 수행에 들어간다.
컨설팅업체는 이때 분야별 전문가를 동원, 자금 조달방안과 분양 계획을 수립하고 설계업체를 확정하는등 본격적인 상품 만들기 작업에 들어간다. 이때 인·허가도 수행하게 된다.
종합적인 컨설팅 계획이 수립되고 눈에 드러나는 개발 상품이 나오면서 시공사를 선정하고 원하는 형태로 건물이 올라가기까지 공정관리도 중요한 업무다.
다음은 상품을 포장하는 일로 지어진 건물을 분양하기 위한 판매전략을 세우고 갖가지 광고를 동원하는 일이 기다린다. 아무리 개발아이템이 뛰어나고 저렴한 가격에 건물을 지었어도 팔리지 않으면 소용없다. 그동안 투자한 자금을 조기에 회수하고 자금회전을 원활히 해 투자 수익을 극대화하는 것은 분양성에 달려있다고해도 지나치지 않는다.
분양을 하지 않고 건물주가 이용한다해도 확정된 업종의 경영 노하우와 위험리스크를 줄일 수 있는 방안을 의뢰자에게 제시하는 일은 컨설팅업체의 임무다. 컨설팅 용역료를 받은후 개발한 부동산의 관리나 투자업종의 사후관리를 맡아주는 업체도 많다. 이 과정은 대개 종합컨설팅을 수행하는 경우에 해당한다.<유찬희>
