Q: 마음에 드는 아파트가 있어 전세계약을 하려는데, 집 주인이 일단 이사는 하되 아파트 등기를 한 이후에 은행대출 문제로 주소를 잠시 다른 곳으로 주소를 옮겨야 한다고 해서 계약체결을 보류했습니다. 집 주인 말대로 해도 법률적 문제는 없을까요.
A: 임대차 보증금 확보를 위한 임차인의 권리는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 근거로 한 것인데, 이를 위해서는 해당 주소에 주민등록하고 이를 유지해야 합니다.
임차인이 비록 전출시점을 전후해서 해당 임대차 목적물의 점유를 계속하면서 그대로 거주하고 있다고 하더라도 도중에 다른 곳으로 주민등록을 옮기게 되면 당초 전입신고를 통해 확보된 순위가 없어지게 되고 그 주소로 다시 전입신고하게 되는 시점에서야 순위가 발생하게 됩니다.
이 때문에 임차인을 며칠 간이라도 다른 곳에 전출하게 하고 다시 전입신고하기 이전에 금융기관이 그 임대차 목적물에 담보를 설정함으로써 임차인 보다 우선순위를 차지하게 되는 것입니다.
결국 임차인에게 주민등록 이전문제는 임대차 보증금 반환순위가 강등될 수 있는 매우 중요한 문제입니다. 따라서 임차인 입장에서는 주민등록 변경의 의미를 숙지하고 이러한 조건을 부담하고서라도 임대차 계약을 체결할 필요가 있는지 냉정하게 따져 볼 필요가 있습니다. 주민등록 변경에 동의하더라도 전출되는 기간 동안에 발생하는 담보대출금액 범위에 관해 임대인으로부터 분명한 확인과 다짐을 받아 둘 필요가 있습니다.
소액을 대출받는 것처럼 임차인을 안심시켜 전출하게 한 다음 약속과 달리 임대차 보증금을 위협하는 정도의 거액을 대출받을 수도 있기 때문입니다. 담보대출금액 범위를 명시해야 향후 범위를 초과한 대출이 발생할 경우 임대인을 사기로 고소하는 등의 법적 조치가 더 용이할 수 있습니다.
아울러 전출한 다음에는 가급적 빠른 시간 내에 다시 전입할 수 있도록 주의를 기울일 필요가 있습니다. 전출하는 시간이 길면 길수록 임대인의 고의적인 추가담보, 임대인의 채권자로부터의 (가)압류 등의 위험에 노출되는 기간이 길어지기 때문입니다.
