K(49)씨는 지난 2005년 초 성남시 분당구에 단독주택을 구입했다. 전원생활을 위해 서울의 집을 매도하고 가족들과 함께 현재 1주택 상태로 거주(2년 보유, 2년 거주)하고 있다.
그런데 주택이 소재하고 있는 지역이 2006년 중순 택지개발예정지구로 지정돼 토지공사에 수용을 당하게 됐다. 보상금 지급과 함께 관할세무서로부터 양도소득세를 내라는 통지를 받았다.
K씨는 본인의 의사에 반해 주택을 수용당하는 경우에도 양도세를 납부해야 하는 것이 불합리하다고 생각, 양도세 관련 사항을 문의했다.
수용은 본인 의사와 관계없는 처분이기 때문에 흔히 양도세를 면제받는 것으로 오해하기 쉽다. 하지만 소유자 의사와 관계없더라도 부동산의 소유권을 이전하는 대가로 보상금액을 수령하게 되므로 양도소득세 과세 대상이 된다. 물론 구입가격보다 보상액이 높게 산정된 경우만 해당한다.
하지만 주택이 수용당하는 경우에는 피수용자가 보유기간을 자유롭게 조절할 수 없으므로 보유기간의 판정과 관련해 혜택이 주어지고 있다. 사업인정고시일 이전에 취득한 주택에 한해 1가구 1주택이 수용되는 경우에 비과세 판정 기준인 3년 보유, 2년 거주(서울ㆍ과천 및 수도권 5대 신도시) 요건을 고려하지 않는다.
하지만 유의해야 할 사항이 있다. 주택이 수용된다고 해서 보상금을 수령받기 전에 신규 주택을 구입하는 것은 곤란하다.
일반적으로 이사, 결혼, 상속, 동거 봉양 등을 이유로 일시적으로 2주택이 돼 기존 주택을 매도하게 될 때는 양도세 부과 기준과 관련해 일정기간 동안 1주택으로 간주한다. 하지만 주택의 수용에 있어서는 보상금 수령 전에 대체주택을 구입했다면 기존의 수용되는 주택 소유자는 1주택 소유자로 인정되지 않고 2주택자로 인정돼 양도세 비과세 요건을 충족할 수 없다.
사례에서 K씨는 수용이라 하더라도 보상금이라는 대가를 받으므로 양도세를 납부해야 한다. 다만 현재까지의 보유기간과는 무관하게 1주택자로서 양도소득세 비과세 요건을 인정받을 수 있다. 이를 위해서는 보상금 수령시까지 신규 주택을 구입하지 않아야 한다는 점에 특히 유의해야 한다.
/권덕희 신한은행 감정평가사
