Q=서울 서대문구에 나대지에 건물완공 후 분양금ㆍ임대보증금으로 공사비를 충당하는 조건으로 다세대 신축공사를 맡겼는데 건축업자가 하청업자에게 외상으로 공사를 시킨후 절반 정도 공사를 진행하다 부도후 종적을 감췄습니다. 본인은 공사를 맡길 때 건물 완공을 전제로 분양ㆍ임대를 위임했는데, 건축업자는 이 위임장으로 전세계약서를 남발해 돈을 빌려 쓴 것으로 확인됐습니다. 건축업자의 건물 완공전 무단 임대 행위에 대해서도 본인이 책임을 져야 하는지요.
A=위임장 내용이 문제가 될 것으로 판단됩니다. 위임장 내용에 분양이나 임대에 관한 아무런 제한이 없다면 귀하는 위임에 따른 책임을 부담하셔야 할 가능성이 있습니다. 비록 건축업자와 공사완공 이후에 분양이나 임대를 하기로 내부적으로 약속했다고 하더라도 제3자로서는 이러한 사실을 자세히 알 수가 없기 때문입니다. 이와 같은 책임은 법적으로는 민법상 ‘표현대리’ 책임으로 거론됩니다
이 때문에 이런 분쟁을 막기 위해서는 분양 및 임대위임 내용을 명확하게 규정할 필요가 있습니다. 건축업자가 다른 사람에게 분양 내지 임대를 하기 위해서는 토지ㆍ건물주의 위임권한이 있다는 점에 관해서 확인해 달라는 요구를 받게 되는 것이 일반적인데, 이 때 확인용으로 제시될 수 있는 도급계약서ㆍ위임장 등에 구체적인 위임 범위를 기재해야 합니다.
예컨대 건물 완공 이후에만 건축업자가 분양ㆍ임대에 대한 대리권을 갖는다거나 건축업자의 분양 내지 임대가 유효하려면 토지ㆍ건물주의 사전확인과 승락을 받아야 한다는 등의 내용이 그것입니다. 특히 위임권한의 오남용을 막기 위해서 이러한 문구와 함께 ‘이를 위반한 시공업자의 분양 내지 임대행위는 무효’라는 취지의 분명한 문구를 함께 위임장에 기재해두는 것이 좋습니다.
