지난 2003년 ‘10ㆍ29 대책’을 내놓은 후 정부는 부동산시장의 투기가 ‘국지적 현상’이라고 애써 무시해왔다. 때문에 정책도 투기지역 지정ㆍ해제 등 고무줄놀이에 의존한 국지적 대책에 머물렀다.
참여정부의 두번째 초대형 부동산정책인 ‘8ㆍ31 대책’은 과거의 잘못된 정책에 대한 반성에서 출발했다. 수요ㆍ공급의 원리를 무시한 편향된 정책에서 벗어나 ▦수요억제 ▦공급확대 ▦무주택 서민 지원이라는 ‘3각(角) 조합’을 통해 부동산 거품을 제거하겠다는 의지를 담았다.
◇집ㆍ땅 부자들에게 징벌=수요억제는 부동산 보유자들에 대한 징벌적 세금부과를 핵심으로 하고 있다. 그 뼈대는 2주택 보유자에 대한 양도세 중과가 자리하고 있다. 중과세율은 당초 예상했던 60%보다는 완화된 50%로 정해졌지만 15%까지 세율을 더할 수 있는 ‘탄력세율’을 무기로 갖고 있다. 징벌은 종합부동산세로 확대됐다.
10ㆍ29 대책에서 나온 종부세는 입법과정에서 상처를 입으면서 ‘종합 구멍세’로 변질됐다. 이번에는 세대별 합산 방식을 도입해 세금 탈루를 막았다. 주택 종부세 기준을 기준시가 9억원에서 6억원으로 낮추면서 종부세 대상이 4만명에서 16만명으로 4배나 늘어났다. 양도세 중과대상인 2주택 이상 보유자들은 대부분 종부세 대상으로 포함돼 대책의 최대 희생양이 됐다.
토지 투기행위를 정조준했다는 점도 주목할 만하다. 나대지 등에 대해 3주택 보유자에 준하는 60% 양도세율을 적용하고 비사업용 토지의 종부세를 주택과 비슷한 수준으로 강화했다.
정부는 세제 강화책이 98% 국민과는 관련이 없다고 밝혔다. 그러나 실거래가 도입으로 과표가 올라가는 점을 감안하면 설득력이 떨어진다. 거래세를 1%포인트 낮추고 2~3년 안에 추가로 0.5%포인트 정도 내리겠다고 했지만 인하폭이 작다는 지적이 나오는 것도 이 같은 현실 때문이다.
◇서민들의 피해 막기=정부는 부동산 부자들에 대한 과세를 강화하는 과정에서 피해가 서민들에게 확산되는 점을 가장 우려하고 있다. 다주택 보유자가 내놓는 매물이 강북이나 수도권 외곽에 집중될 경우 애매하게 이들 지역의 집값이 더욱 떨어지고 전셋값만 오르는 상황이 발생할 수 있는 탓이다.
이에 따라 대책에서는 이런 부작용을 막을 ‘방어벽’을 만들었다. 국민주택기금을 통해 서민들의 주택구입자금과 전세자금의 대출금리를 1.0%포인트 가량 내리고 무주택자의 비투기지역 내 25.7평 이하 주택 구입을 지원하는 ‘모기지 보험’을 도입하는 등 주택 금융지원을 늘렸다.
◇‘8ㆍ31’의 성패는 공급에=김석동 재정경제부 차관보는 “그동안 정책은 수요정책이 중심이 되다 보니 공급대책은 구체적이지 못해 근본적 한계를 안고 있었다”고 말했다. 정부는 때문에 대책의 상당 부분을 주택공급정책에 할애했다.
강남수요를 흡수하기 위한 송파ㆍ거여 지역 200만평 신도시 건설이나 김포 등 기존 택지기구 확대개발, 공공택지 내 중대형 비중 확대 등 굵직한 정책들이 두루 담겼다. 김포 신도시와 파주 신도시의 규모가 종전보다 최대 2배까지 확대되는 등 수도권 내에 5년간 4,500만평의 택지를 확보하겠다는 목표치를 제시한 점도 평가할 만하다.
◇곳곳이 지뢰밭=종부세 합산에 따른 위헌논란은 발등에 떨어진 불씨다. 징벌적 과세가 국회에서 원활하게 입법화하지 못할 경우 10ㆍ29 대책의 재판이 될 수 있다. 자금을 생산적인 곳으로 보내기에는 금융시장 쪽의 대책이 너무 미흡하다. 공급확대 방안에도 허점이 널려 있다.
강북 개발의 패러다임을 바꾸겠다고 비전을 제시했지만 재원을 어떻게 조달할지 의문이다. 정부는 강남에서 빠져 나온 투기자금을 민간자본으로 끌어들일 수 있다고 했지만 실효성을 확신하는 사람은 드물다.
자칫 수도권의 비대화만 부추길 수 있고 투기열풍이 새로 조성될 송파 신도시와 강북 등으로 번져나갈 개연성도 배제할 수 없다. 무엇보다 수요억제와 공급확대라는 정책 타이밍을 정교하게 맞추지 못할 경우 투기는 잡지 못한 채 경기침체라는 부메랑만 불러올 것이라는 우려도 강하다.
