‘도둑을 맞으려면 개도 안 짖는다’는 속담은 부동산 경매에도 적용된다.
경매에 익숙하지 않은 입문자들은 물론, 수 십 건의 경매에 성공했다는 ‘선수’들도 순간의 실수에 고배를 마신다. 따라서 다른 사람들의 성공담과 실패담을 살펴 보는 것도 중요하다.
▦“게으름은 성공의 적”=경매 초보자 A씨는 지금까지 10번도 넘게 경매에 응찰했다가 실패했다. 실패 횟수가 거듭되자 초기에는 시세조사, 권리분석 등을 꼼꼼하게 했던 A씨도 ‘어차피 떨어지겠지’하는 생각에 준비를 소홀히 했다.
대단지 아파트 경매에 응찰하려던 그는 현장조사 대신 인터넷으로 시세(2억~2억5,000만원)를 파악하고 시세 평균 정도의 가격을 적었다. 그가 응찰하려던 매물은 15층 건물에 8층으로 로얄층에 해당돼 적어도 2억원은 넘을 것이라는 계산을 한 것이다.
그는 결국 낙찰을 받았다. 그런데 문제는 그가 적어 넣은 입찰액이 터무니 없이 비싼 가격이었던 것. A씨가 조사한 시세는 로얄층(사람들이 선호하는 단지) 가격이었는데 정작 낙찰 받은 아파트는 내부순환도로 바로 옆에 있어 소음이 큰 ‘비선호 층’으로 시세가 2억원에도 못 미쳤던 것이다. 대단지 아파트는 단지 위치에 따라 가격차이가 큰데 그는 이를 염두에 두지 않았다.
▦조사는 꼼꼼하게=자금계획에서 차질이 빚어져 보증금을 통째로 잃는 경우도 있다.
은행 대출로 잔금을 납부할 계획이던 B씨. 그는 신용 문제도 없고 경매 대출은 은행에서 쉽게 이뤄지는 편이라 걱정을 하지 않았다.
그런데 낙찰 후 대출신청을 하자 은행에서 무조건 대출을 해줄 수 없다는 통보가 왔다. 그가 낙찰 받은 경매물건에는 ‘법정지상권 성립 여지’가 있었기 때문이다.
은행은 대출신청을 받자마자 경매 물건 조사를 하는데 이때 해당 물건이 ‘유치권 신고’가 돼 있거나 ‘법정 지상권’이 성립될 여지가 있는 경우, 또 ‘선순위 세입자’가 있다면 대출 허가가 나지 않는데 그는 이를 몰랐던 것이다.
▦현장에 답이 있다=경매에서 거듭 유찰되는 물건의 서류를 보면 사람들이 선호하지 않는 위치나 구조, 용도에 해당하는 경우가 많다.
그런데 같은 서류를 보고도 현장조사 끝에 뜻하지 않은 성공을 하는 경우가 있다.
C씨는 지하 2층 연립이 세 차례 유찰 끝에 감정가의 절반으로 최저가가 떨어지는 것을 보고 매물에 관심을 갖게 됐다. 그런데 실제 현장조사를 가보니 완경사가 있어 남쪽은 실제 1층이었고 연립이 아닌 사무실이었다. 서류의 내용이 실제와 달랐던 것이다.
C씨는 결국 감정가의 65% 가량의 가격에 사무실을 낙찰 받았다. 그는 이곳을 바로 팔 경우 매각가의 두 배 이상을 받을 수 있게 됐다.
▦소문에 귀기울여라=2000년대 초반 D씨는 입지가 그리 좋지 않던 신림동의 한 빌라에 관심을 갖게 됐다. 그는 현장조사를 하던 중 해당 빌라 옆에 있는 두 동의 빌라를 얼마 전 경매로 구입한 사람이 있는데 그가 나머지 한 동을 낙찰 받아 연립주택을 지으려 한다는 소문을 듣게 됐다. 소문의 진위를 파악한 그는 응찰하기로 마음 먹었다.
1,000만원의 보증금을 내고 경매 당일 그는 시세보다 약간 높은 가격에 응찰했고 그에게 물건이 낙찰됐다.
법원을 나서는 그에게 소문의 주인공이 다가와 “혹시 빌라를 넘길 생각이 없느냐”고 물었다. D씨는 잔금 납부와 각종 서류 절차를 대신하고 1억원을 보상한다면 소유권을 이전하겠다고 약속했다. 결국 D씨는 복잡한 절차 없이 보증금 1,000만원에 1억원을 벌었다.
