[위기를 사라] 아파트 투자전략

“칠흑 같은 어둠 속에서 길을 찾아야 할 때입니다.” 부동산 시장의 시름이 깊다. 집값은 떨어지는데 매수세는 실종돼 지난달 아파트 실거래 건수는 집계가 시작된 이래 최저치를 기록했다. 이런 침체가 언제까지 갈지 정확히 짐작하기 어렵다는 게 부동산 관계자들의 침통한 고백이다. 그러나 ‘위기는 곧 기회’라는 지적도 만만치 않다. IMF때 보았듯 일시적 공급 과잉으로 집값이 급락한 지역이나 향후 개발 호재가 있는 곳의 경우 언젠가 반등의 V곡선을 그릴 가능성이 크기 때문이다. 김규정 부동산114 차장은 “집값이 대세 하락기에 있는 것은 확실하다”면서도 “실수요자의 경우 설령 당장 집을 사지 않더라도 유망지역의 매물을 지금부터 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다. ◇낙폭과대 분당ㆍ용인=경기 분당과 용인은 올들어 집값이 가장 많이 떨어진 지역이다. 실제로 분당 한복판 수내동 대림아파트 109㎡형의 경우 2006년 10월 최고 7억원까지 하던 집값이 현재 급매물 기준 5억2,000만원 선까지 폭락했다. 고점 대비 25%나 하락한 셈이다. 분당 정자동 인근 T공인중개 관계자는 “지역적 내재 가치에 비해 낙폭이 너무 크다”며 “현지에서는 바닥 다지기에 들어간 것으로 보고 있다”고 전했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 이에 대해 “분당ㆍ용인의 경우 최고가 보다 30%정도 가격이 떨어져 하락폭이 대단히 크다”며 “실수요자라면 우선 고려해볼 만한 지역”이라고 말했다. 반면 신중론도 만만치 않다. 곽창석 나비에셋 대표는 “경부라인의 경우 판교ㆍ광교 등 신도시 공급물량이 줄줄이 대기하고 있어 악재가 될 수도 있다”며 “당장 투자에 나서기보다 바닥을 확인하는 게 현명할 수 있다”고 설명했다. ◇입주쇼크 잠실ㆍ은평뉴타운=지난 7월부터 총 1만7,000여 가구의 입주가 시작된 서울 송파구 잠실과 오는 2011년까지 1만5,000여 가구의 입주를 앞두고 있는 은평뉴타운 역시 하락시장에서 눈여겨봐야 할 시장으로 지목되고 있다. 공급이 한꺼번에 쏟아지면서 전셋값이 내려가고 이것이 다시 집값 하락으로 이어지는 ‘물량폭탄’ 효과가 이미 나타나고 있기 때문이다. 실제로 잠실엘스 109㎡형의 경우 지난 6월 9억5,000만원까지 형성됐던 매매가가 현재 8억5,000만원까지 떨어져 거래되고 있다. 같은 면적 기준 전셋값 역시 4,000만원 가량 떨어진 2억 6,000만원 선에서 형성돼 있다. 은평뉴타운도 사정은 비슷해 지난 6월부터 입주를 시작한 1지구 105㎡형이 현재 4억8,000만원 선으로 넉 달 새 5,000만원 가량 하락했다. 전셋값은 1,000만원 가량 떨어진 1억5,000만~1억8,000만원 선. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “두 지역 모두 전셋값이 떨어진데다 도심 접근성도 양호해 전세 수요자에게 안성맞춤”이라며 “다만 잠실의 경우 아직까지 매매 가격이 비싸기 때문에 갈아타기를 노리는 투자자라면 은평뉴타운 쪽이 더 나을 수 있겠다”고 설명했다. ◇개발호재 역세권 소형 오피스텔=시세차익은 크지 않지만 임대수익이 보장되는 수익형 부동산 역시 틈새시장으로 노려볼만한 상품이다. 특히 오피스텔의 경우 정부가 주택시장을 실수요자 위주로 재편하기 위한 정책적 드라이브를 걸고 있는 상황에서 임대수익이 보장되면서 향후 매매차익까지 엿볼 수 있어 틈새상품으로 주목 받고 있다. 주목할만한 오피스텔로는 상암DMC와 강남ㆍ용산 업무지구 인근과 새로 개통하는 9호선 역세권 물건이 거론됐다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “유동 인구가 많은 입지적 조건 외에도 될 수 있으면 저가의 소평 오피스텔을 노리는 게 좋다”며 “최근 분양가보다 10%정도 싸게 나오는 대물오피스텔이 시장에 출현하는 만큼 이런 물건을 노려볼 만하다”고 귀띔했다. 함영진 부동산써브 실장은 반면 “최근 역세권 소형 오피스텔의 경우 가격이 지속적으로 상승하는 추세”라며 “무턱대고 투자하기보다 임대수익률을 먼저 살펴봐야 한다”고 말했다.