공공임대아파트 건설업체의 부도로 입주자들이 보증금을 받지 못한 채 길거리로 나앉는 사례가 잇따르면서 공공임대아파트 입주자 보호가 정부의 긴급 현안으로 떠오르고 있다.
노무현 대통령이 지난 20일 “공무원들이 정책에 따라 발생할 수 있는 부작용에 대해 책임지는 자세가 필요하다”며 정책의 AS를 강조, 공공임대아파트 입주자 보호를 위한 대책이 급물살을 탈 전망이다. 하지만 앞으로 건설되는 공공임대아파트의 경우는 정책보완을 통해 입주자 보호가 강화될 수 있지만 기존 공공임대아파트의 경우는 사업장간 형평성, 예산확보 등 걸림돌이 많아 정부의 정책 선택이 쉽지 않을 것으로 보인다.
◇부도 공공임대아파트 12만가구=현재까지 전국적으로 국민주택기금의 지원을 받아 지어진 공공임대아파트는 42만가구에 이른다. 이중 30%인 11만9,701가구가 부도 상태이며 특히 준공 후 부도 공공임대아파트 수는 전국 420개 사업장, 7만2,000가구 수준이다.
정부는 현재 임차인 피해가 우려되는 곳은 경매가 진행 중인 251개 사업장, 3만6,000가구 수준으로 보고 있다. 나머지는 법정관리ㆍ화의(44개 사업장, 1만1,000가구) 중이거나 분양전환(125개 사업장, 2만5,000가구) 등 정상화 절차가 진행되고 있다.
지난 94년 이후 지난해 말까지 국민주택기금을 지원받아 공공임대아파트를 지은 건설업체 가운데 466개사가 부도를 냈으며 부도업체의 60.4%인 281개사는 3년 내에, 89개사는 1년 안에 부도 처리됐다. 부도난 건설업체들이 갚지 못한 국민주택기금만도 1조7,126억원으로 전체 대출액 2조9,540억원의 58%에 이른다. 부도가 나면 건설업체에 돈을 빌려준 은행 등 금융사들은 채권을 확보하기 위해 담보로 잡고 있던 공공임대아파트를 경매에 넘긴다. 세입자들이 확정일자를 받아놓더라도 순위에서 밀려 보증금의 일부 또는 전부를 떼일 수밖에 없는 상황이다.
◇공공임대아파트 부도는 구조적 문제=무엇보다 공공임대아파트 사업에 뛰어든 건설업체들 상당수가 자금력이나 경영능력이 부족한 영세업체라는 점이 문제다. 대형 건설업체들은 임대아파트의 수익성이 일반분양 아파트보다 떨어져 참여를 기피하고 있다. 일부 악덕업체는 당장 수중에 자금이 없어도 평형에 따라 가구당 4,500만~6,000만원까지 지원되는 국민주택기금을 이용해 아파트를 지은 뒤 수지 타산이 맞지 않으면 고의로 부도를 내는 사례도 적지않다.
최근 문제가 되고 있는 부도 공공임대아파트는 대부분 외환위기(IMF) 직후 지어진 것이다. 지금은 제도가 바뀌어 불가능하지만 당시만 해도 공공임대아파트의 소유권이 건설업체에 속해 임대아파트를 담보로 은행대출을 받는 경우가 허다했다. 여기에 정부가 임대아파트 공급 확대에만 매달려 국민주택기금 지원 대상업체 선정심사와 사후관리를 소홀히 한 것도 문제로 꼽힌다.
또 정부의 물량위주 정책으로 건설업체들이 도심에서 멀리 떨어진 곳에까지 무분별하게 공공임대아파트를 지어 상황이 더욱 악화됐다. 임차인은 집값 하락 우려로 분양전환을 꺼리게 되고 이에 따라 건설업체는 경영난이 가중되는 메커니즘이다. 실제 지난해 말 현재 분양전환이 되지 않은 공공임대아파트는 11만4,623가구에 달한다.
◇정부 대책 무리수 두지 말아야=정부는 그동안 재무구조가 취약하거나 미분양 주택을 과다하게 보유한 건설업체 등에 대해서는 국민주택기금 대출제한을 강화하고 기금대출 근저당을 해당 사업장에만 한정하는 등 나름대로 대책을 세워왔다. 이에 따라 4만가구를 상회하던 부도 공공임대아파트 수가 2002년 1만가구 밑으로 뚝 떨어졌다.
건교부는 특히 23일 공공임대아파트의 경우 의무적으로 임대보증에 가입하거나 단지별 독립 법인화(SPC)하는 대책도 내놓아 앞으로 건설되는 사업장에서는 임차인 보호가 강화될 전망이다. 하지만 기존 부도 공공임대아파트의 경우 채권ㆍ채무 관계가 워낙 복잡한데다 임차인의 보증금 보전이나 주거보장을 위해서는 상당한 예산이 필요한 상태다. 또한 정상적으로 운영되고 있는 공공임대아파트 입주민과의 형평성 문제도 걸려 있다.
이날 국무회의에서 이해찬 총리를 비롯한 여러 국무위원들은 건교부 대책에 질책을 가한 것으로 알려졌는데 자칫 경매 중단이나 제3자에 대한 전대 등 불법의 경우까지 구제해주는 무리수를 둘 경우 도덕적 해이만 가중시킬 우려가 있다는 지적이 나오고 있다.
