재개발 예정지 '투자 체크포인트'

부동산 전문가들은 뉴타운 예정지나 그 인근 지역의 다세대 주택 매입을 투자우선순위 리스트의 상위에 올려놓는 것에 대해선 아직 손사래를 친다. 재개발의 경우 추진 얘기가 돌아도 확정 여부를 알 수도 없을 뿐 아니라 확정된다고 해도 5~10년 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수 있어 그만큼 리스크가 크기 때문이다. J&K 권순형 사장은 “노후도만을 따져볼 때 서울 지역 다세대나 단독은 5~10년 내 대부분 재개발이 가능해 언젠간 개발 지역에 포함될 것”이라면서도 “투자 목적으로 접근하는 것은 조심할 부분이 많다”고 강조했다. 일단 ‘언젠간’이란 막연한 접근은 금물이라는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 실수요 목적이라면 구입한 뒤 들어가 살다보면 언젠간 오르겠지만, 투자목적의 경우엔 개발 확정시까지의 금융 비용 등 제반 비용까지 고려해야 하기 때문이다. 따라서 개발 확정지가 아닌 경우 이른바 ‘개발설’만 믿고 투자하지 말고, 해당 구청이나 주변 중개업소에 꼼꼼히 문의해 볼 필요가 있다는 지적이다. 개발설의 진원인 구청장이나 해당 지역구 국회의원의 공약사항 등을 따져보는 것도 방법이다. 일단 개발 후보지의 다세대나 단독주택에 대한 투자를 결정했다면 구체적인 유의사항을 점검해야 한다. 매입하고자 하는 주택 주변에 신축 건물이 많은 지 여부를 봐야 한다. 신축 다세대ㆍ다가구나 단독주택이 많을 경우 노후도 요건을 충족시키기 어려워 재개발 추진이 사실상 어렵다. 투자목적이라면 건물 노후도가 20년 이상된 것을 고르는 게 현명한 방법이지만 이 경우 건물값은 치지 않고 대지지분값만으로 매입비가 결정된다는 점도 유념해야 한다. 이와 함께 ▦역세권 여부 ▦대지지분 규모 ▦도로접근성 ▦구역별 사업 추진 속도 등도 일일이 따져봐야 한다. 이명박 정부가 역세권 중심의 고밀도 개발을 통해 도심 주택 공급 문제를 해결하려고 하는 만큼 역세권 투자가 우선돼야 한다. 대지지분 규모도 체크해야 할 부분이다. 보통 대지지분이 33㎡ 안팎인 경우가 수요가 많아 그 이상인 경우보다 3,3㎡당 가격이 높다. 하지만 지분 쪼개기로 33㎡ 조합원 수가 지나치게 많아질 경우 아파트 분양권을 못받는 청산대상 지분이 생길 수 있기 때문에 33㎡ 안팎의 작은 지분을 매입할 경우엔 조합원 증감 상황을 반드시 살펴야 한다. 재정비촉진지구의 경우 대지지분이 20㎡ 이상일 경우엔 토지거래허가구역에 포함돼 실제 거주를 해야 한다는 점도 투자 체크포인트 중 하나다.