노무현 대통령이 13일 시정연설에서 부동산 가격안정대책으로 토지공개념을 도입하는 방안까지 검토하겠다는 방침을 밝힘에 따라 토지공개념이 어떻게 주택 부문에 적용될 지에 관심이 쏠리고 있다.
특히 택지소유상한제나 개발이익환수제, 토지초과이득세 등 토지 과다보유를 금지하는 `극단적` 토지공개념 제도가 대부분 위헌 판결 등으로 흐지부지됐던 점을 감안하면 이를 주택에 적용하는 것은 더 큰 부작용을 초래할 것이라는 지적도 일고 있다.
토지공개념이란 `토지의 개인적 소유권 자체는 인정하되, 그 이용을 공공복리에 적합하도록 규제해야 한다`는 것. 따라서 노 대통령의 발언 취지는 개인별로 `공공재`인 주택의 소유를 제한, 주택의 특정계층 집중 현상을 막거나 현재 재개발이나 재건축을 통해 조합원 등이 얻는 막대한 개발이익을 적정 수준에서 `국민 전체의 이익`으로 여겨 환수하겠다는 뜻으로 풀이된다.
토지공개념 제도는 도입 당시 정부의 부동산 투기억제 정책이 얼마나 절박한 과제였는지, 시장 실패에 대해 정부가 개입할 수 밖에 없었음을 보여주는 사례였다.
하지만 결국 사유재산권 침해에 따른 위헌 소지와 미실현 이익에 대한 과세라는 측면에서 문제가 많아 결국 모두 폐지됐던 점을 감안하면 `1차 원자재`에 가까운 토지와는 달리 `2차 상품`인 주택에 공개념을 도입하는 것은 `반 시장정책`이라는 지적도 일고 있다.
반면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역 지정제나 토지거래허가제, 공시지가제, 부동산실명제 등에 여전히 토지공개념의 정신이 살아있는 점을 감안하면 주택소유상한제와 같은 극단적 공개념 제도가 아닐 경우 개발이익환수법을 활용하거나 분양가를 규제하거나 또는 1가구 다주택자에 대해 엄청난 세금을 매기는 정도의 정책은 가능하다는 게 건교부 분석이다.
따라서 정부는 주택소유상한제 등 위헌시비가 일 수 있는 반시장적 정책 보다는 주택의 과다 보유를 금지하기 위한 세제 개편과 재개발.재건축 사업에 대한 개발이익 환수방안 등을 강구할 것으로 예상된다.
<이정배기자 ljbs@sed.co.kr>
