재건축 아파트의 분양시기를 `공정 후 80%`로 묶게 되면 신규 아파트를 분양받는 사람들은 3~4개월 안에 대금을 납부해야 하는 자금부담을 안게 된다. 이 같은 자금부담을 완화해 주는 추가 대책이 필요하다는 게 전문가들의 설명.
이에 대해 건교부의 한 관계자는 “지원할 필요가 있느냐. 담보대출을 받으면 되고, 실수요자라면 분양대금 전액을 준비하는 게 당연한 것 아니냐”고 말했다. 정부가 내놓은 일련의 정책은 투기수요 억제에 초점이 맞춰져 있다. 그렇다보니 내집마련 부담을 덜어주는 수요자 금융 활성화 조치는 찾기 어렵다. 개발이익을 다수의 소액 투자자가 나눠 가지는 리츠(REITs) 등 부동산 간접투자의 육성 방안도 빠져 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “집값 상승ㆍ하락에 서민들이 울고 웃는 것은 그만큼 집 마련이 쉽지 않고, 일부가 부동산 값 상승에 따른 이익을 독차지 하기 때문”이라며 “부동산 금융이 활성화 돼 집 마련도 쉽고, 여럿이 소득을 나눠 가질 수 있는 방안마련이 시급하다”고 강조했다.
◇저금리 모기지론 정착 시급= 부동산 담보대출 비율 축소를 예를 들어보자. 금융권의 부실채권 방지 차원에선 필요한 조치지만 실수요자 입장에선 내집 마련을 더욱 어렵게 하는 셈이다. 정부는 자금 부담을 덜기 위해 선진국형 장기 주택 모기지론 도입을 서두르겠다는 방침을 세워놓고 있다. 모기지론을 전담할 `주택저당공사` 설립 등이 그것이다.
문제는 공사가 설립돼도 제 역할을 해낼지 미지수라는 것. 이미 모기지론을 전담할 한국주택저당채권유동화㈜가 설립돼 있는 데 또 다른 전담 기구를 만든 것부터가 문제다. 장기 모기지론 금리 역시 연 7%대로 일반 은행보다 높다.
한국금융연구원의 한 관계자는 “시중 은행들은 현재 주택저당채권유동화㈜ 회사를 통해 주택담보 채권을 유동화 시킬 수 있고 이렇게 되면 담보비율을 축소해도 저금리로 더 많은 수요자에게 자금을 공급할 수 있다”며 “은행들이 이를 이용하지 않고 있는 만큼 공사 설립에 앞서 금융기관으로 하여금 채권 유동화에 적극 나서도록 하는 촉진책이 요구된다”고 지적했다.
◇유명무실화 된 부동산 간접투자= 한 때 조명을 받았던 리츠는 유명무실화 됐다. 구조조정 리츠(CR REITs)만 운용되고 있을 뿐 일반 투자자가 참여할 수 있는 일반리츠는 전무한 것이 현실이다.
일반 리츠 육성을 담은 개정 법률은 만든 지 1년이 지났지만 재정경제부 등의 반대로 실현 여부가 불투명하다. 개발금융 상품 육성에 적극적이지 않은 것도 문제. 다수의 소액 투자자가 돈을 모아 부동산 개발사업에 투자하는 상품은 금융권의 `부동산 투자신탁`이 고작이다. 정부가 투자자 보호라는 측면만 강조, 은행 외에 다른 회사 등에 허용치 않고 있기 때문이다.
JW에셋 이병철 사장은 “개발금융 활성화 없인 `다수의 부동산 투자`는 기대하기 어렵고, 이는 결국 소수에게 개발이익이 집중되는 결과를 초래한다”며 “이번 기회에 개발금융 활성화를 위한 방안을 긍정적으로 검토하는 게 필요하다”고 강조했다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
