[MB정부 부동산정책 성공하려면] <2부-1> 투기는 막되 거래숨통 터줘야

[MB정부 부동산정책 성공하려면] 투기는 막되 거래숨통 터줘야 시장기능 회복 '발등의 불'稅부담 줄이고 전매제한 완화를장기보유자 양도세 감면만으론 효과 미미비과세 기준 9억으로 상향등 보완책 시급거래 늘리려면 취득·등록세 완화도 필요 김창익 기자 window@sed.co.kr 지난 2005년 8ㆍ31대책에서부터 2007년 1ㆍ11대책까지 참여정부의 연이은 투기수요 억제정책은 정부 말기 가격안정 면에서는 일정 부분 실효를 거뒀지만 실수요까지 위축시키면서 심각한 시장왜곡 현상을 낳고 있다는 평가를 받고 있다. 거래가 자취를 감추면서 시장 기능 자체가 마비된 상황인 것이다. 부동산 전문가들은 이명박(MB) 정부의 부동산정책이 성공하려면 ‘가격안정’과 ‘거래활성화’라는 두 마리 토끼를 모두 잡아야 한다고 제언한다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “투기수요를 억제한다는 참여정부의 취지에는 공감하지만 지나친 규제로 인해 시장이 제 역할을 못하게 된 게 사실”이라며 “거래를 활성화시켜 자율적인 가격조정을 통해 부동산시장을 안정시키는 방향으로 정책이 나와야 한다”고 지적했다. ◇1주택자 장기보유 감면 효과 미미=최근 새 정부 대통령직인수위원회 활동 때 나온 업무보고 내용에 따르면 새 정부에서는 양도세ㆍ거래세ㆍ보유세 등 세금규제 완화를 통해 동결된 거래시장을 활성화시키는 것이 부동산정책의 기본 방향이다. 규제완화의 시간적 순서는 양도세 완화가 우선 시행되고 취득ㆍ등록세 등 거래세를 내리는 순으로 진행이 될 예정이다. 양도세 완화와 관련해서는 오는 20일부터 개정된 법안이 적용된다. 즉, 연간 공제폭이 3%에서 4%로 늘고 적용기간도 15년에서 20년으로 확대된다. 결과적으로 15년 보유 때 45% 공제에서 20년 보유시 80%까지 공제폭이 대폭 확대되는 셈이다. 이에 대한 실효성에 대해 전문가들은 대체로 회의적인 반응이다. 장성수 주택산업연구원 박사는 “이번 양도세 완화책은 보유기간이 늘어날수록 혜택을 더 많이 받는 구조”라며 “세금을 줄여 매도를 유도하자는 정책 취지에 전혀 부합하지 않는다”고 꼬집었다. 시장 반응도 전문가들의 지적과 일치한다. 20일 이후 잔금만 치르면 개정안의 적용을 받게 돼 계약서 작성 후 잔금까지 한 달여 기간이 소요되는 점을 감안하면 2월 말부터 양도세 완화의 효과가 나타나야 하는 데 시장은 거의 변화가 없는 것. 대치동 E중개업소 사장은 “새로운 제도가 실효성이 거의 없는데다 추가완화에 대한 기대감 때문에 시장 관망세는 총선 후인 4월 이후까지 이어질 것으로 보인다”고 전망했다. ◇양도세 비과세기준 상향조정해야=이 때문에 실제 매도를 뒷받침해줄 만한 추가 대책이 조속히 나와야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되는 식으로 종부세가 완화될 가능성이 높다”며 “이를 감안하면 양도세 비과세 기준도 6억원에서 9억원으로 상향조정 되는 등 추가 완화책이 필요하다”고 말했다. 시장에서는 이밖에 추가조치로 ▦1주택자의 경우 보유기간에 상관없이 세금을 완화해줄 것 ▦투기목적이 아닌 다주택자의 경우 매물을 털어낼 수 있는 유예제도를 마련할 것 등을 주문하고 있다. 취득ㆍ등록세 등 거래세 완화시점이 양도세 완화와 동시에 적용될 수 있도록 앞당겨져야 한다는 지적도 나왔다. 장성수 박사는 “양도세 완화는 공급 측면을 고려한 정책”이라며 “매도물량이 나오면 매수세가 따라붙을 수 있도록 사는 사람이 내는 세금인 취득ㆍ등록세 인하도 함께 적용돼야 맞는 게 아니냐”고 말했다. 당초 여야는 거래세 인하를 담은 지방세법 개정 법률안을 2월 임시국회에서 처리할 예정이었다. 하지만 당시 인수위 측에서 “세수 보전 방안을 먼저 찾아야 한다”며 난색을 표하면서 법안의 국회 통과가 무산된 상황이다. ◇거래 늘리려면 전매제한부터 풀어야=양도세와 취득ㆍ등록세 완화가 거래활성화를 위해 조속히 시행돼야 할 사항이라면 종부세 완화는 사실상 부유세 성격으로 투기목적을 차단하기 위한 조치였다. 따라서 종부세 완화는 투기목적의 수요를 억제하는 정책 효력을 유지하면서 실수요자들의 부담을 덜어주는 정책방향으로 선회해야 한다는 목소리가 높다. 종부세 과세 주택기준이 6억원에서 9억원 이상으로 일률적으로 상향될 경우 실수요자뿐 아니라 다주택 보유자들까지 혜택을 입게 된다는 것. 2007년 종부세 부과 대상자 48만6,000명 중 공시가격 6억~9억원인 주택 소유자가 무려 40%에 이르러 세수 감소 역시 보완해야 할 문제로 꼽히고 있다. 임달호 현도컨설팅 대표는 “규제를 보다 세분화해 무주택자나 1가구 1주택자 중 이주수요 같은 정상적인 거래에 대해서만 부분적으로 규제를 풀어야 할 것”이라고 지적했다. 거래를 늘리려면 세금 완화도 중요하지만 전매제한 규제 완화가 뒷받침돼야 한다는 지적이 많다. 미분양 한파가 지방에 이어 수도권까지 불어온 것도 대출 규제보다 전매제한 규제가 영향을 미쳤다는 것이다. 분양가상한제로 분양가가 주변 시세보다 저렴해도 정작 전매제한 조치 때문에 실수요자들조차 분양을 기피하는 부작용을 낳았었다.