● '모기지론 전략적 접근법' 사례
1. 집을 살 돈이 있다면 주택담보대출(모기지론)이 필요 없는가?
2. 모기지론을 갚을 능력이 된다면 하루라도 빨리 갚는 게 좋은가?
두 질문에 당연히 ‘예’라고 대답한다면 다시 한번 생각해볼 필요가 있다 . 반드시 그렇지 않을 수도 있기 때문이다. 다음 모기지론 카페(cafe.daum.net/mortgageloan)는 ‘그들은 어떻게 부자가 되었을까’의 저자 릭 에들먼의 논리에 근거해 모기지론에 대한 좀 더 ‘전략적인 접근법’을 이렇 게 소개한다.
모아둔 돈도 없고 직업도 안정적이지 못할 경우 모기지론을 받는 것이 집을 가장 안전하게 보유하는 방법일 수도 있다. 예를 들어 A와 B의 연봉은각각 3,000만원이다. 두 사람 모두 수입의 20%를 세금으로 내고 6,000만원 씩 저축해 둔 돈이 있다. 그리고 1억5,000만원 짜리 집을 모기지론으로 구 입했다.
A는 대출에 대한 부담을 줄이고 싶어 저축한 돈 6,000만원을 모두 털어 연6.7%에 15년 상환으로 9,000만원 대출을 받았다. A는 매달 79만원씩을 갚는데 이 가운데 60%가 이자라서 연간 580만원의 이자에 대한 소득공제를 감안하면(이자분의 22%를 돌려 받는다고 가정) 실제로 매달 68만원을 낸다 .
한편 B는 저축한 돈 중 4,500만원만 집값으로 내고 나머지는 대출 받아 연 6.7%에 20년간 상환하기로 했다. 대출금은 1억500만원으로 A(9,000만원)보 다 많지만 매달 상환하는 금액은 79만원이다. 이 중 70%가 이자이기 때문에 소득공제를 감안하면 매달 66만원을 부담한다. B는 A보다 연간 24만원을 절약할 수 있고, 남은 1,500만원을 연 4%에만 투자해도 절약분과 합쳐5년 후엔 총 2,000만원 가까이 모을 수 있다.
5년 후 A와 B 모두 직장을 잃게 됐다. A는 그 동안 번 돈을 모두 원리금 상환에 썼기 때문에 모아둔 돈이 없다. 하지만 대출금은 6,300만원이 남았 다. 집을 포기해야 하는 상황이 온 것이다. 하지만 B는 2,000만원 가량의저축이 있어서 당분간 모기지론 갚을 걱정을 미룰 수 있게 됐다. 직장이 없어도 2년 정도는 집 걱정을 할 필요가 없게 된 것이다.
기억할 점은 2가지다. 첫째 대출금을 빨리 상환하려고 서둘러선 안 된다는 것. 빚을 줄이는 것과 부자가 되는 것은 별개의 문제다. 둘째 대출금을 상 환할 때 들어가는 돈은 다른 곳에 투자할 수도 있는 돈이라는 것. 20년이라는 투자기간을 생각할 때 대출이자 6.7% 이상의 돈을 벌 기회는 충분히있다.
다시 예를 들어보자. C와 D는 각각 2억원의 현금이 있다. C는 2억원 짜리집을 샀다. 집값 상승률을 매년 3%내외로 가정하면 20년 후 집값은 4억원정도 된다. D는 6,000만원만 현금으로 넣고 1억4,000만원은 모기지론을 받 았다. 월 상환금은 106만원이고 소득공제 혜택을 감안하면 월 83만원으로떨어진다. 나머지 1억4,000만원은 투자해서 연10%의 수익을 올렸다.
D는 장기투자를 하기 때문에 수익에 대해서 다시 한번 세금감면 혜택을 받는다. 1억4,000만원으로 실제 이자지급분보다 1%만 더 수익을 얻는다고가정해도 1년에 140만원이고 이 돈을 재투자 한다면 20년 후엔 매년 수익분+수익분의 추가투자수익을 합쳐 3,500만원이다. 원금 1억6,000만원도 고 스란히 남는다. 결론적으로 20년 뒤 C는 4억원, D는 6억원이 남는다.
