[격변예고 2007 부동산] (1) 연초부터 부동산대책 홍수

새해 부동산 시장은 줄줄이 대기하고 있는 정책 홍수로 한치 앞을 내다보기 어렵다. 그 동안 실책을 거듭해온 청와대와 정부, 여당이 ‘마지막 카드’를 꺼낼 태세인데다 대선 정국과 맞물려 정치권에서도 갖가지 방안을 내놓을 것이 분명하기 때문이다. 게다가 아파트 공급물량, 불안한 환율, 금리 등 정책 외 변수들도 실타래처럼 얽혀 있어 어느 전문가도 시장 상황을 장담하지 못하고 있다. 이에 본지는 올해부터 실행되거나 예고되는 정책 변수들을 짚어보고 향후 시장에 미칠 파장을 시리즈로 게재한다. 분양가 제도 개선에서 청약제도 개편, 전월세 종합대책, 강남대체 신도시 발표까지 연초부터 대기하고 있는 굵직한 부동산 대책들이다. 또 반값아파트(토지임대부, 환매조건부) 논란도 정치권에서 본격적으로 제기될 움직임으로 파장이 예상된다. 우선 민간택지의 분양가 상한제와 원가공개를 중심으로 당정이 막바지 논의를 하고 있는 분양가 제도 개선안의 결론은 빠르면 이달초 발표될 것으로 보인다. 민간택지의 경우는 분양가상한제를 적용하되 원가공개는 표준건축비 상세내역을 공개하는 선에서 그칠 것이라는 전망이다. 다만 열린우리당은 7개 항목에 대해 공개하자고 요구한 반면 정부는 상한가 산출내역 또는 샘플만 공개하자고 주장하고 있어 귀추가 주목된다. 공개주체와 분양가 검증기관을 어디로 할지, 사업장별로 공개할지, 더 큰 규모의 지역단위로 할지 등도 관심이다. 이와 함께 분양가상한제에 적용되는 기본형건축비는 하향 조정될 것으로 예상된다. 중대형에 적용되는 채권입찰제는 상한금액이 시세의 90%에서 70~80%수준으로 조정될 가능성이 크다. 전ㆍ월세 문제와 관련해서는 장기, 단기 대책을 병행하기로 합의 했지만, 여당이 추진하고 있는 ‘전ㆍ월세 5% 인상 제한’안에 대해서는 실제 효과나 시장에 미칠 역효과 등을 감안 최종안이 나올 것으로 보인다. 청약제도 개편안도 이달 발표되는데 가점제 도입이 핵심으로 ▦가구주 나이 ▦부양가족 수 ▦무주택 기간 ▦청약통장 가입기간 등에 따라 가산점을 주는 것이다. 가점제는 전용 25.7평 이하 민영아파트에 청약할 수 있는 청약예금(300만원, 서울)과 청약부금에만 적용된다. 가점제의 핵심인 무주택자엔 소형주택과 저가주택 보유자도 포함될 것으로 보인다. 소형주택은 전용면적 18평이하, 저가주택은 공시가격 1억원이하 등이 유력하다. 청약가점제는 2008년부터 적용될 것으로 보인다. 강남을 대체할 분당급 신도시는 2~3월께 윤곽을 드러낼 것으로 보이는데 입지와 규모에 따라 부동산시장에 상당한 파장을 몰고 올 것이란 게 전문가들의 분석이다. 현재 후보지로 거론되는 지역은 서울공항이나 서울에서 가까운 경기 과천ㆍ의왕, 하남, 광주 오포면~용인 모현면 등이다. 대선을 앞두고 있는 여야 정치권의 ‘반값아파트’ 공방도 치열할 것으로 보인다. 현재 한나라당이 당론으로 채택해 홍준표 의원이 대표 발의한 대지임대부주택과 열린우리당의 환매조건부 분양, 민주노동당의 환매조건부와 대지임대부를 병행한 공영개발 방안이 국회에 상정돼 있다. 정부는 일단 대지임대부와 환매조건부 주택을 연내에 시범 실시해 보고 확대여부는 추후 결정하기로 했다. 이밖에 1가구 2주택자와 고가주택(6억원 이상)에 대한 양도소득세 중과와 종합부동산세 과표적용률 상한 등 부동산 관련 세제도 시장 상황에 주요 변수로 작용할 것으로 보인다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 “새해에는 주택 및 토지 수요자들이 직접 피부로 느낄 만한 제도 변화가 적지 않다”며 “부동산시장은 정부 정책과 제도 변경에 큰 영향을 받는 만큼 달라지는 내용을 꼼꼼히 챙기는 게 중요하다”고 말했다.