`집값 조정기에는 틈새시장을 노려라 `
10.29 부동산 종합대책 발표이후 주택시장이 때이른 한파를 맞고 있다. 이미 서울 강남지역의 대표 재건축아파트의 호가가 수천만원에서 수억원이상 떨어지고 있는데다 매물도 크게 늘어나고 있다. 그동안 나왔던 부동산대책 직후 소폭 하락세를 거친후 다시 반등세를 보였던 그간의 집값 흐름과는 다른 모습이다.
이미 주택관련 기관에서는 1가구 다주택자들에 대한 중과세 및 주택거래신고제 등 강력한 대책의 여파로 집값 조정기가 본격화될 것이란 분석을 앞다퉈 내놓고 있다. 계절적 비수기와 함께 집값 거품에 대한 인식이 확산될 경우 집값 하락세는 쉽게 멈추지 않을 것이란 전망이다.
전문가들은 집값 조정기에는 실수요가 뒷받침되는 지역에 장기투자를 고려하거나 오피스텔, 상가 등 틈새시장을 노려 볼만하다고 충고한다.
현재 주택시장은 그동안 가수요 위주에서 실수요자 및 장기투자 중심으로 이동하는 과정으로 파악되고 있는 만큼 교통등 주거환경이 우수한 저평가된 지역과 주택 양도 중과세를 피할 수 있는 오피스텔, 상가 등 틈새상품은 대책여파를 적게 받을 것으로 예상되기 때문이다. 특히 주거형 오피스텔은 최근 인기가 높아지면서 공급량도 크게 늘어 섣부른 투자보다 옥석을 가리는 지혜가 필요한 것으로 지적되고 있다.
◇청약시장은 아직 살아있다= 10.29대책 발표이후 정부는 여론에 힘입어 집값 상승현상이 재현되지 않더라도 강력한 2단계조치를 실행한다는 쪽으로 무게중심을 두고 있다. 이 같은 추가대책에 대한 구체적 방안들이 지속적으로 나올 경우 주택시장에는 가수요를 억제하는 강력한 시그널로 작용할 것으로 예상된다.
주택관련 연구기관들도 모두 내년 집값 하락을 예견하고 있다. 건설산업연구원은 입주물량 증가와 가수요 급감 등으로 내년 서울 집값은 평균 1.9%가 하락할 것으로 예상하고 있다. 주택공사 주택도시연구원도 수급안정, 금리인상 등으로 내년 주택가격은 2% 정도 떨어질 것이란 분석을 내놨다.
하지만 현재 집값 하락현상이 곧바로 주택시장이 전반적으로 얼어붙는 공황상황으로 이어지지는 않을 것이란 예상이 지배적이다. 여전히 인기지역의 청약은 호조를 보이고 있는등 실수요자들이 여전히 시장을 뒷받침해주고 있기 때문이다. 지난 서울 10차 동시분양 청약경쟁률은 16.8대1을 기록, 10.29대책 발표전보다 크게 떨어지지 않았다. 고양 풍동등 수도권 택지지구나 천안 아산등 신행정수도 수혜지역 등 호재가 풍부한 지역은 청약1순위에서 마감되는 것도 실수요 위주의 시장전환이 가속화되고 있음을 방증하고 있다.
◇주거형 오피스텔로 투자발길=그동안 시중 여윳돈이 몰리며 과열양상을 빚었던 주상복합아파트도 이번 10.29대책으로 가수요가 크게 줄어들 전망이다. 300가구미만이더라도 내년2월부터 분양권전매가 완전히 금지되기 때문이다.
이와 달리 주거형 오피스텔은 새로운 투자상품으로 각광받고 있다. 주거형오피스텔은 기존 원룸형 대신 방1~2개를 기본구조로 따로 갖추고 있어 주거기능을 크게 높인 것. 업무시설로 분류돼 분양권전매 제한을 받지 않고 분양을 받아도 주택청약 자격은 그대로 유지된다. 정부는 주거형 오피스텔을 주택으로 보고 양도세를 부과할 방침이지만 여전히 다주택자에 대한 중과세는 피할 수 있는 상품으로 주목받고 있다. 실제 지난 5월 분양된 마포 도화트라팰리스 37평형, 광진구 스타시티 44평형 분양권은 4,000만원이상 웃돈이 붙었다.
이 같은 인기에 힘입어 건설업체들도 당초 아파트비중을 줄이고 주거형 오피스텔을 크게 늘리기 위해 설계를 변경하거나 아예 오피스텔로 복합건물분양을 추진하는 사례가 늘고 있다.
◇실수요자 선호단지를 골라야=매수세가 활발하지 않은 시장상황에서 분양률과 계약률은 허수가 될 가능성도 많다. 일부 투기세력들이 집중되는 곳은 치고 빠지기식 매매로 일시적인 가격이 급등하는 시기에`뒷차`를 탄 매수자들만 골탕을 먹기 쉽다.
이 같은 가수요 집중단지보다 장기적으로 발전가능성이 큰 저평가지역과 역세권ㆍ교통등 호재를 갖춘 단지를 고르는 게 적정수익률을 올리는 전략이 될 수 있다. 대책에 따른 시장여파를 덜 받고 향후 견조한 상승장이 올 때 그만큼 오름폭도 클 것이기 때문이다.
결국 집값 조정기에 열악한 주거여건이나 실수요자가 선호하지 않는 단지를 가려내는 청약자세가 필요하다는 지적이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
