[소형 오피스텔 임대사업] 상가보다 수입 안정적 "투자해볼만"

1~2인 가구용 소형 오피스텔 임대사업에 대한 관심이 커지면서 신규 오피스텔 분양시장에 사람이 몰리고 있다. 최근 평균 49대1의 청약경쟁률을 기록한 대우건설‘월드마크 푸르지오’ 모델하우스.

소형 오피스텔의 몸값이 치솟고 있다. 1~2인 가구가 늘면서 오피스텔 임대사업에 대한 관심이 커지는 가운데 초기투자 비용이 높지 않고 상가보다 안정적인 수입을 기대할 수 있다는 장점 때문이다. 매매차익을 염두에 둔 투자가 부동산경기 변동에 따른 리스크가 크고 투자수익률이 대폭 낮아진 것도 이유다. 최근 도시형생활주택과 오피스텔 등 1~2인 가구용 주택공급 확대를 위해 규제도 대폭 완화하면서 소형 오피스텔 임대사업에 관심을 갖는 사람들이 점차 늘어나고 있다. 다만 오피스텔은 지역별로 임대수익률 격차가 크고 매매시세 차익을 기대하기 쉽지 않은 만큼 장기적인 임대수요시장의 가치와 규모를 보고 투자지역을 골라야 한다. ◇소형 오피스텔 인기'상한가'= 소형 오피스텔의 인기는 부동산시장의 침체 속에서도 여전하다. 최근 대우건설이 서울 지하철 2호선 잠실역 근처에서 분양한 주상복합'잠심 푸르지오 월드마크'의 경우 웬만한 서울 강남권 아파트 못지 않은 인기를 모았다. 공급물량이 99실에 불과했지만 서울 거주자 물량으로 우선 공급된 10실이 최고 109대1, 평균 52대1의 청약경쟁률을 기록했다. 나머지 89실에 대한 일반분양에서도 최고 89대1, 평균 49대1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 모두 전용 41~60㎡의 소형 오피스텔에서 나왔다. 지난달 청약을 받은 인천 논현지구 한화'에코 메트로 더타워 3차'의 오피스텔에서도 282실 모집에 2,500여명이 몰려 평균 9.14 대1의 경쟁률을 기록했다. 금융위기 여파로 주춤했던 오피스텔 매매 및 임대 시장도 지난해 하반기부터 회복세를 보이고 있다. 회복세를 주도하고 있는 것은 역시 소형 오피스텔이다. 김규정 부동산114부장은 "주택상품의 투자수익률이 점점 낮아지고 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제로 자금마련이 어려워지면서 소액투자자 가능한 틈새상품으로 소형 오피스텔이 부각되고 있다"며 "매월 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 중 대표상품으로 떠올랐다"고 말했다. ◇오피스텔 구입 체크 포인트는= 전문가들은 안정적인 임대수익을 올리기 위해서는 무엇보다 수요가 두터운 지역의 오피스텔을 매입하는 것이 중요하다고 지적했다. 다만 오피스텔도 규모, 입지에 따라 가치가 천차만별이므로 자신의 자금계획 등을 고려해 꼼꼼히 따져보고 접근해야 한다. 중형이상의 오피스텔은 아파트에 비해 선호도가 크게 떨어지기 때문에 수요자 확보가 쉽지 않고 월세 수익률도 소형에 비해 떨어지는 편이다. 이 때문에 공실 발생 가능성도 높다. 반면 대중교통이 편리한 역세권 소형 오피스텔의 경우 중대형보다 공실이 적고 환금성이 좋아 좀더 안정적인 투자를 할 수 있다. 이런 곳의 소형 오피스텔의 경우 은행예금 이자의 두 배가 넘는 연 6~8%대의 고정수익을 올릴 수 있는 곳이 적지 않다. 안정적인 임차수요를 확보하려면 편의시설이 잘 갖춰져 있고 주거환경이 쾌적한 곳을 골라야 한다. 특히 관리비가 저렴한 단지가 임차하기에도 좋다는 점을 염두에 둬야 한다. 관리비의 경우 오피스텔 투자자들이 쉽게 놓치는 부분이다. 임대인들은 상관없지만 임차인에게는 상당히 민감한 부분이다. 주거용의 경우 이동이 잦은 월세입자들이 선호하는 가구와 가전제품이 구비된 풀 옵션 오피스텔을 고르는 것도 요령이다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 "오피스텔은 임대수익 상품인 만큼 임차인들이 선호하는 여건을 갖춘 곳을 고르는 것이 좋다"며 "주변에서 가급적 새로 지어진 곳, 공실률이 낮은 곳 등을 선택해야 한다."고 말했다. ◇어떤 지역이 유망한가= 오피스텔은 주로 서울 강남권 등 도심의 업무지구, 대학가 인근 등 대로변과 지하철 역세권에 몰려있다. 도심권은 용산, 종로, 중구 일대가 대표적이고 여의도와 마포는 금융가 수요와 대학교 수요 등이 공존한다. 강남권은 업무시설은 물론 다양한 기반시설이 잘 갖춰져 있어 전통적으로 오피스텔 수요가 풍부한 곳이다. 강남역~삼성역으로 이어지는 테헤란로에 집중되어 있으며 대치ㆍ역삼동 일대 소형 오피스텔은 2억원 안팎이면 매입이 가능하고 8~9% 정도의 임대수익을 올릴 수 있다. 강남구 대치동'대우아이빌명문가7차'56㎡형(공급면적 기준)의 매매가는 최고 1억7,000만원으로 보증금 1,000만원에 월세는 80만원을 받을 수 있다. 종로, 광화문과 시청역 주변 태평로와 을지로, 신문로 그리고 남대문 일대도 서울 도심의 대표적인 업무지역으로 오피스텔 수요가 많다. 마포 일대는 지하철 5,6호선이 지나고 광화문, 시청, 여의도, 용산 등 업무지구가 가깝다. 주변에 대학교가 몰려 있어 직장인은 물론 대학생 수요가 많다. 마포구 공덕동 '현대하이엘'59㎡형의 매매가는 1억8,000만원으로 보증금 1,000만원에 월세 80만원을 받을 수 있다. 김규정부장은"마포는 매매가격이 용산이나 여의도 등에 비해 저렴해 배후 주거지역을 찾는 수요자들이 모여드는 곳"이라며 "마포로를 따라 대로변에 자리잡고 있어 생활이 편리한데다 향후 용산이 국제업무도시로 개발되면 수요는 더욱 늘어날 전망"이라고 말했다.

업무용 10년간 사업자등록 유지땐 부가세 환급 관련기사 ■오피스텔 투자 稅부담 줄이려면 주거용은 임대사업자 등록 안돼 오피스텔에 투자할 때 임대수익만큼 중요한 것이 '절세'다. 오피스텔은 최근 주택법 개정으로'준주택'으로 분류되고는 있지만 여전히 주택이 아닌 업무용 시설이다. 물론 주거용으로 사용할 경우에는 주택으로 간주된다. 업무용으로 사용하느냐, 주거용으로 사용하느냐에 따라 과세 기준이 크게 달라진다. 업무용 오피스텔은 건물가액의 10%를 부가세로 납부해야 한다. 그러나 일반과세자로 사업자등록증을 발급 받으면 10년 동안 사업자등록을 유지하는 조건하에 부가세를 환급 받을 수 있다. 업무용 오피스텔은 주거용에 비해 재산세가 높지만 양도소득세나 부가세 환급 등 절세에 유리하다. 주거용 오피스텔은 사용 용도를 따져 주택으로 간주해 세금을 부과할 수도 있는 만큼 이점에도 유의해야 한다. 1가구2주택이 적용될 뿐만 아니라 주택과 동일한 세금을 부담해야 한다. 양도세도 마찬가지다. 주거용과 업무용을 구분하는 기준은 매도시점에 전입신고 여부, 침대나 개수대 사용 여부를 따져 판단하게 된다. 한편 실제로 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔이라도 주택임대사업자 등록은 불가능하다는 점을 유의해야 한다. 임대사업자 등록시 주택 여부를 따지는 기준은 실제 용도가 아닌 법률상 구분이기 때문이다. 이는 5채 이상을 매입해 10년이상 임대하더라도 종합부동산세 감면, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다는 얘기다.