김경재 신한금융투자 세무팀장.Q = 2011년 10월에 별도 세대인 부친의 사망으로 주택을 상속받았습니다. 상속받은 주택은 2채가 있었는데 본인과 동생(별도 세대)이 각각 1채씩 상속받았습니다. 본인은 2010년에 취득한 주택 1채가 있으며 2016년 4월에 당해 주택을 6억원에 양도할 예정입니다. 양도소득세 비과세가 가능하나요?
A = 사례의 경우 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유하고 있는 1개의 주택(일반주택)을 보유하고 있는 상황인 것으로 확인됩니다. 이 상태에서 일반주택을 양도하는 경우에는 상속주택 비과세 특례에 의하여 상속주택은 없는 것으로 보아 ‘1세대 1주택’ 비과세가 가능합니다. 단 상속주택이 두 채 이상 있는 경우에는 그 중 한 채에 대해서만 이러한 특례를 적용하며 다음의 순서에 따라 특례를 적용받을 수 있는 상속주택이 결정됩니다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ② 소유 기간이 같은 주택이 2채 이상인 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ③ 소유기간 및 거주기간이 모두 같은 주택이 2채 이상인 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가도 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) 등입니다.
따라서 사례의 경우 부친의 상속주택 2채 중에서 1채만 특례적용 가능한 상속주택이 되므로 질문자 본인이 상속받은 주택이 부친이 소유한 기간이 가장 긴 주택 등으로서 특례적용 가능한 상속주택이라면 일반주택을 양도하는 경우에 비과세 가능할 것입니다. 그리고 추후에 상속주택을 2년 이상 보유한 후에 양도한다면 상속주택에 대해서도 비과세 가능하게 됩니다. 반면 동생이 상속받은 주택은 특례적용이 가능한 상속주택에 해당하지 않으므로 동생이 소유하고 있는 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않습니다.
하지만 질문자의 경우에도 만약 일반주택이 아닌 상속주택을 양도하는 경우라면 2주택자로 보아 양도소득세가 과세 되게 됩니다. 따라서 양도소득세 절세를 위해서는 주택의 양도순서를 고려하여 양도의사 결정을 할 필요가 있습니다.
참고로 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인(동일지분인 경우 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서로 판단)의 주택으로 보게 되므로 공동상속주택의 소수지분권자가 2년 이상 보유한 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세가 가능합니다.
