Q. 사업용 부동산을 양도하는 경우 건물 분에 대해 부가가치세 과세는 어떻게 적용되나요?
A. 사업용 부동산(빌딩, 상가, 사무실 등)을 양도하는 경우 건물분에 대해서는 부가가치세가 과세 되는 것이 원칙입니다. 건물은 부가가치세 과세대상인 ‘재화’에 해당하기 때문입니다. 예외도 있습니다.
만약 사업용 부동산의 양도가 ‘포괄적 양도’에 해당한다면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세 과세대상에서 제외됩니다. 재화의 공급으로 본다면 양도자는 양수자로부터 부가가치세를 징수해서 납부하고 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제·환급받게 되는데, 양수자 입장에서는 추후 환급 시점까지 부가가치세 상당액에 대한 자금압박을 받게 되므로 포괄적 양도를 재화의 공급으로 보지 않는 것입니다.
여기서 포괄적 양도란, 사업장별로 그 사업용 자산과 함께 해당 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다. 미수금, 미지급금 및 사업과 관련 없는 토지·건물 등을 제외하고 양도하는 경우도 포함됩니다.
반면 포괄적 양도에 해당하지 않는 경우를 예로 들면, ① 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우 ② 부동산 매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우 ③ 종업원, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우 ④ 부동산 임대업자가 임차인에게 부동산 임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우 등이 있습니다.
그런데 포괄적 양도라 하더라도 재화의 공급으로 보는 경우가 있습니다. ‘사업 양수자의 부가가치세 대리납부 특례’ 제도가 그 것입니다. 즉, 사업 양수도시 양수자가 대가를 지급하는 때에 그에 따른 부가가치세를 징수하여 대가 지급일이 속하는 달의 말일까지 관할 세무서에 납부하면 재화의 공급으로 봅니다. 이에 따라 양수자가 부담한 부가가치세는 매입세액으로 공제·환급이 가능합니다. 종전에는 사업의 포괄 양도에 해당함에도 불구하고 양도자가 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고·납부한 경우에는 양수자에게 매입세액 공제를 통하여 환급이 가능 했습니다. 하지만 이는 양도자의 부가가치세 신고·납부 여부에 따라 양수자의 매입세액 공제 여부가 결정된다는 불합리한 측면이 있어 대리납부 특례제도를 도입하였습니다.
