투자를 고려한다면 아무래도 임대수요가 풍부하면서도 공급면에서 희소성이 높은 투자처를 선호할 것이고 실수요자의 경우 쾌적한 주거환경과 한푼이라도 비용을 아낄 수 있는 상품이 선호되고 있는 추세다.
따라서 역세권 수익형 부동산, 외국인 렌탈하우스, 미분양 주택, 지역주택조합 등이 주목을 받을 것으로 예상된다.
◇역세권 수익형 부동산=역세권·수익형부동산은 투자 1순위다. 특히 초역세권에 공급되는 수익형 상품은 장점도 많아 투자자나 임차인의 선호도가 높다. 역에서 가까울수록 입지가 좋을 뿐만아니라 유동인구 확보에 유리하기 때문이다. 먼저 대표적인 수익형 상품인 상가의 경우 초역세권 입지가 관건이다.
소비층 접근거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며 소비층 유입이 유리하기 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 초역세권 상가를 선호한다. 또한 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 유입되고 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화와 경쟁력 확보에도 유리하다. 저금리에 소액 투자처로 주목받는 오피스텔의 경우도 초역세권 입지가 중요한 이유는 수익률은 좌우하기 때문이다.
오피스텔 등 주거용 수익형 상품은 직장과 거주지가 가까운 ‘직주근접’을 가장 먼저 따지는 20~30대 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권을 최적의 입지로 꼽는다.
◇외국인 렌탈하우스=외국인 대상 임대사업은 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있다. 특히 주한미군의 이전이 임박한 평택의 경우, 주한미군렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 돼있어 향후 40~50년간 임대수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.
미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주근접형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 하지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다. 평택 미군기지 이전 부지에는 서울 용산 미8군 사령부, 동두천 미2사단 사령부 등이 이전하는데 군인과 가족·군무원 등을 포함해 약 8만명의 인구유입이 예상된다. 올해 미군기지 이전이 완료되면 총 8,000여세대의 렌탈하우스가 필요한 것으로 예상된다.
◇미분양 주택=지난해 말부터 미분양 주택이 다시 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만1,512가구다. 작년 10월까지 3만 채 수준을 유지하던 미분양 주택이 2개월 만에 거의 두배 수준으로 급증했다. 전세난에 지쳐 내집마련을 하려는 주택수요자에게 미분양 주택은 청약경쟁 없이 새 아파트를 분양받을 수 있는 유일한 상품이다. 특히 청약통장이 필요없고 원하는 호수를 고를 수 있으며 분양업체는 미분양을 해소하기 위해 다양한 혜택을 제공한다. 다만 미분양 주택에도 옥석이 있으니 잘 따져야 한다. 미분양 주택이 생긴 정확한 원인을 따져보는 것이 중요하다. 만약 입지가 양호하고 분양 가격이 과도하지 않은데도 미분양이 생겼다면 분양 공급이 일시적으로 늘어 미분양이 생겼을 가능성이 높다.
◇지역주택조합=전국에서 지역주택조합 사업이 늘어나고 있다. 지역주택조합은 잘 선택하면 높은 투자가치가 있는 상품중 하나로 꼽힌다. 먼저 지역주택조합의 장점을 살펴보면 다음과 같다. 첫째는 ‘저렴하다’는 것이고, 둘째는 ‘청약통장’이 필요 없다는 것, 셋째는 시공사보증이 필요없다는 점이다. 우선 일반분양주택에 비해서 분양가격이 10~20% 싼 장점이 있다. 이는 시행사가 마진을 줄이기 때문이다. 또 조합과 시공사도 일반분양 리스크가 적은 만큼 시공마진을 줄여 일반 재개발이나 재건축에 비해 저렴한 분양가 책정이 가능하다. 청약통장이 필요없다는 점도 수요층을 끌어들이는데 한 몫하고 있다. ‘주택법 32조 4항’에 따라 주택조합은 조합원에게 우선 공급할 수 있기 때문에 분양성 제고에도 도움이 된다.
또한, 실무적으로 조합원 중도금 대출로 토지가격을 지급하기 때문에 시공사 보증이 필요 없다는 것도 사업진행에 도움을 준다. 시공사 보증이 필요없는 만큼 부동산 개발 사업으로써 사업을 시작하기 용이한 것이다.
하지만 유의할 점도 만만치 않다. 지역주택조합은 조합사업이기 때문에 조합원으로 가입하게 되면 권리와 의무가 따르게 된다. 사업이 여러 가지 이유로 난관에 봉착하게 된다면, 조합원분담금이 증액되거나, 아예 사업이 무산될 수도 있는 리스크가 있는 것이다.
투자시 유의사항으로 가장 중요한 것은 첫째로 토지매입 가능성을 꼽을 수 있다. 최근 지역주택조합 사업 실패의 가장 큰 원인이 바로 이 토지매입에 있다. 조합설립인가신청시 토지면적 80% 이상의 토지사용승락을 받아야 하며, 사업계획승인시에는 토지면적 95% 이상의 토지 권원을 갖춰야 한다.
둘째는 분양성이다. 조합원 모집이 50% 이상 돼야 조합설립인가 신청을 할 수 있으며 조합원 모집에 성공해야, 토지대금과 필수사업비가 확보된다. 또 사업에 문제가 발생하더라도 일정 부분은 이를 통해 확보한 자금으로 해결할 수도 있을 것이다. 세 번째로는 인허가 부분이다. 우선 지역주택조합 토지는 공동주택 용도에 맞는 도시관리계획상 용도지역이어야 한다. 다만, 최근 인허가 관청에서 용도가 맞지 않는 지역주택조합 분양이 있다면 선제적으로 차단하는 발빠른 행정을 하고 있기 때문에 이 부분은 크게 신경쓰지 않아도 될 것으로 예상된다. 부동산 전문가들은 지역주택조합에 관심이 있는 수요자라면 우선 토지매입과 조합원 모집 가능성을 주의 깊게 살펴보고 조합원으로 가입해야한다고 조언하고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 분양상품의 단점을 개선하고 쾌적성, 수익성을 높힌 결합형 상품들이 인기”라며 “주거용의 경우 학군이나 교통, 주거환경을, 수익형 상품은 희소성을 강조하는 추세이므로 트렌드를 감안한 투자가 필요하다”고 말했다.
<저금리, 전세난 수혜 전국 분양중인 주요 단지현황>
△강동역 파밀리에 테라자(상가)=5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 ‘강동역 파밀리에 테라자’에서 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발돼 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.
업무동 상가도 분양중이다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르는 강동역은 인근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다.
△지젤엠청라(상가)=두손건설은 인천시 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통 연결 수변상가인 ‘지젤엠청라’를 분양한다. 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여대의 차량이 동시에 주차할 수 있다. 청라 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다.
실투자금은 1억원대부터 투자가 가능하며 주변 경쟁 상가가 40% 중반의 전용률을 보이는 반면 ‘지젤엠청라’는 전용률 53%대의 높은 전용률을 자랑한다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금부담이 덜하고 준공은 2017년 9월 예정이다. 최근 청라국제도시는 지하철 7호선 연장사업과 시티타워 등 호재가 겹치면서 부동산 시장이 활기를 띠고 있다.
△평택 오딧에이 이글=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양 중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9,141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 총 84실이 공급된다. 미군기지에서 150m 거리의 우수한 입지에 있어 공실 적정 없이 안정적인 수익이 가능하다. 3.3㎡당 690만원대로 저렴해 가격경쟁력을 높혔으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자로 입주시까지 자금부담을 줄였다. 3중보안 시스템, 룸 3개·화장실 2개, 입주민을 위한 다양한 커뮤니티를 갖췄으며 2017년 8월경 준공예정이다.
△합정 메세나폴리스(아파트)=GS건설은 ‘합정 메세나폴리스’를 분양중이다. 서울 마포구 합정동 균형발전촉진지구 내에 있는 이 단지는 지하 7층~ 지상 39층 3개동 617가구로 모두 대형 평형이다. 회사보유분 분양 세대는 122㎡, 142㎡ 와 148㎡ 타입이다. 총 2,322대의 차량이 주차 가능하여, 세대 당 2.2대로 책정됐다. 3층 자이안센터에는 피트니스센터와 실내골프연습장, 요가실 등이 있으며 강습 프로그램이 준비돼 있다. 게스트하우스에는 파티룸, 패밀리룸, 스파룸과 비즈니스룸 등의 4가지 컨셉으로 마련돼 있다.
이번 회사보유분 분양에선 실입주금 20%만 있으면 즉시입주가 가능하다. 대출금 45%에 대해서 3년간 이자를 지원해주고 잔금35%도 3년간 유예해 주고 있다.
△일산 에듀포레 푸르지오(아파트)=대우건설이 경기도 일산서구 탄현동 100-1번지 일대에 ‘일산 에듀포레 푸르지오’를 공급 중이다. 지하 3층~지상 25층의 16개 동, 총 1,690가구 규모의 대단지다. 특히 전용 84㎡ 이하 중소형 평형이 전체의 92%를 차지한다. 고양시에서 희소성이 높은 전용 62㎡ 이하 평형도 400여가구나 포함됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 인근 신도시 전세금 수준인 960만원대로, 전 타입에 중도금 무이자혜택이 제공된다. 최초 계약금은 전 타입 500만원으로, 6개월 후 분양권 전매가 가능하다.
△가정지구 시티프라디움(아파트)=인천 가정지구에 들어서는 ‘인천 가정지구 시티프라디움’ 아파트가 일부 잔여분에 대해 선착순 분양 중이다. 이 아파트는 지하 2층~지상 25층 16개 동 규모에 총 1,598가구의 단지로 구성된다. 인천 가정지구는 루원시티와 청라국제도시 가운데 있는 택지지구이다.
인근에 서인천IC, 청라IC가 위치해 있으며 인천국제공항과도 인접해 있다. 광역버스 외 M버스가 있어 서울에서 인천까지 대중교통을 이용할 수 있으며 2016년6월 지하철 2호선 가정오거리역과 2020년 지하철 7호선 루원시티역이 개통될 예정이다. 계약금(1차)은 1,000만원 정액제이며 중도금 60% 전액 무이자 계약이 제공된다. 입주는 오는 2018년5월 예정이다.
△파주 연풍 우림필유=경기 파주시 파주읍 연풍리 103-20번지 일원에 연풍 우림필유 아파트가 지하2층, 지상24층, 아파트9개동, 총 475가구 규모다. 지난 13일 홍보관을 오픈해 본격적인 조합원 모집 절차에 들어갔다. 중소형 위주로 공급되며 일반공급아파트와 비교해 3.3㎡당 최대 20% 가량 저렴한 600만원대다. 경의중앙선 파주역과 5분거리의 역세권에 입지로 불과 500m 거리에 인접해 있는 56번 도로 연풍 IC와 내년 착공예정인 제2외곽순환고속도로 법원IC로 인해 서울까지 40분이면 진입할 수 있다. 주변 학군은 도보로 통학이 가능한 연풍초등학교, 파주중학교, 세경고등학교 등을 포함해 단지 옆에 추가로 신설 초등학교가 설립될 계획이며 중도금 무이자 혜택이 주어진다.
저금리, 전세난 수혜 전국 분양중인 주요 단지현황. / 자료=부동산일번가
