지난 2009년 조합 설립 후 사업이 제대로 추진되지 못하던 인천 부평구 ‘청천2 재개발구역’에서 최근 본격적인 이주가 시작됐다. 부동산 경기가 침체에 빠지면서 지지부진했던 청천2구역 재개발사업이 최근 추진 속도를 높일 수 있었던 것은 미분양 위험을 덜어줄 수 있는 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’으로 재추진됐기 때문이다. 청천2구역은 이르면 올해 안에 뉴스테이 입주민을 모집할 계획으로 조합 설립 후 8년 만에 결실을 보게 됐다.
사업성 문제로 어려움을 겪던 도시정비사업이 뉴스테이 사업으로 재구조화하면서 활로를 찾고 있다. 정비사업의 일반분양 주택을 민간 임대사업자가 매입해 뉴스테이로 공급하면서 사업 리스크를 크게 줄일 수 있게 됐기 때문이다.
19일 국토교통부와 한국감정원에 등에 따르면 뉴스테이 연계형 정비사업은 지난해 시범사업을 시행한 후 25개 구역이 선정돼 추진 중이다. 뉴스테이 연계형 정비사업은 민간 임대사업자가 정비구역의 일반분양분을 매입해 뉴스테이로 공급하는 것을 지원하는 사업이다.
구체적으로 국토부는 민간 임대사업자가 설립하는 리츠에 기금 출자 등을 통해 일반분양분을 매입하기 위한 자금을 지원하고 한국감정원은 후보지 선정과 사업관리를 지원한다.
또 금융투자협회는 사업의 우선협상대상자 선정을 위한 제안서 평가 업무를 맡고 지방자치단체는 용적률 상향 지원 등을 통해 일반분양분의 매각가격을 낮추는 식으로 사업이 진행된다. 이후 민간 사업자가 시세보다 약 15% 저렴하게 공급된 일반분양 주택을 매입해 뉴스테이로 공급하게 된다.
결국 재개발사업에서 나타나는 일반분양물량의 미분양 리스크를 민관이 협력해 줄임으로써 정비사업을 성공적으로 추진하게 만드는 방식인 셈이다. 이 과정에서 시공사는 조합과 공사 도급계약만 체결해 재개발 사업에서 문제가 되는 시공사와 조합 간 갈등 문제도 상당 부분 완화할 수 있다.
지금까지 추진된 뉴스테이 연계형 정비사업에 대한 정비사업 조합들의 관심도 적지 않다. 지난해 진행된 시범사업 공모에서는 전국 19개 구역이 신청, 3개 구역이 후보지로 선정돼 평균 6.33대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 올해 상반기 공모에서는 2.46대1, 하반기 공모에서는 4.85대1을 기록했다. 국토부는 현재 선정된 25개 구역에서 약 2만3,000가구 정도의 뉴스테이 공급을 목표로 하고 있다.
한국감정원 관계자는 “정비사업 연계형 뉴스테이 후보지 공모 시 정량·정성평가를 수행해 사업성이 높은 우량한 후보지가 선정되도록 지원하고 있다”며 “선정된 구역들은 대부분 교통과 주거여건이 우수하고 산업단지 등과 인접해 뉴스테이 입주 수요는 충분할 것으로 전망된다”고 말했다. 한편 국토부는 뉴스테이 연계형 정비사업을 더욱 활성화시키기 위한 방안도 고민 중인 것으로 알려졌다.
