금융당국의 집단대출 규제 강화와 맞물려 시중은행들이 서울 강남3구와 신도시 등 청약 인기 지역 위주로만 선별적으로 중도금 집단대출을 실시하는 방안을 검토하고 있다.
중도금 대출 과정에서 조합이나 시행사가 실시하는 입찰경쟁에도 더 이상 참여하지 않겠다는 방침이다. 이에 따라 일부 인기 지역을 제외하고는 1금융권을 통한 집단대출이 사실상 전면 차단될 것으로 보인다.
은행들은 이와 더불어 차주의 소득에 대한 증빙도 강화하고 총부채상환비율(DTI)을 확인하는 등 개인별 심사의 강도를 높이고 있다. 다만 개인별 대출 한도나 금리 차별화 등은 시스템상 현실적인 한계가 있어 당국의 눈치를 보며 망설이는 모습이다. 17일 금융권에 따르면 우리은행은 강남3구·신도시 등 청약 인기 지역 위주로 집단대출을 실시한다는 내부방침을 정한 상태다. 심사는 1순위 청약이 마감되고 분양률이 최소 80% 이상인 사업장을 중심으로만 진행하고 있다.
다른 은행들 역시 강남과 신도시 사업장 등 리스크가 적은 곳 위주로 집단대출을 취급하라는 대출 지침을 각 지점에 하달했다. 최근 한국토지주택공사(LH)의 공공분양 아파트 6곳이 집단대출을 주선하지 못하는 것도 이러한 은행권의 집단대출 정책 변화 때문이다.
개인 소득심사도 엄격해지고 있다. 이달부터 중도금 보증 비율이 부분보증(90%)으로 떨어지고 소득증빙 의무화를 앞두고 있어 자체적으로 심사 강화에 들어간 것이다.
KB국민은행은 집단대출에 DTI 60%를 적용하고 이 기준을 충족하지 못하는 대출자들은 별도로 상환능력 유무를 심사하고 있다. NH농협은행도 정부가 발표한 소득확인 강화를 내부 규정으로 반영한 상황이다.
다만 아직 은행들은 집단대출 과정에서 개인별 한도 및 금리 차등화 등 상환능력에 맞춰 대출을 집행하는 방안을 도입하는 것을 망설이고 있다. 일부 은행들이 이 방안을 시뮬레이션하고 있지만 당국의 지침이 없는 이상 자체적으로 가이드라인을 만들기에는 부담스러운 눈치다. 집단대출은 현재 차주의 상환능력을 심사하는 DTI나 여신심사 가이드라인(고정금리, 원리금 분할상환을 유도) 적용을 받지 않는 상태다.
시중은행의 한 관계자는 “현재 은행들이 구비하고 있는 상환능력 심사 시스템은 금리 차등화에까지 적용하기 어렵다”며 “상환능력 심사 강화를 자율적으로 하라고는 하는데 정책적 요구이다 보니 어디까지 해야 하는가 하는 고민이 있다”고 말했다.
이처럼 은행권이 분양사업장의 사업성 심사에 주력하면서 수도권 등 우량지역에만 대출이 몰리고 지방이나 교외지역은 1금융권에서 소외되는 부작용도 나타나고 있다. 건설사들과 시행사들은 상호금융기관 등 2금융권에서라도 집단대출을 일으키려 하지만 이 경우 금리가 크게 높아질 수밖에 없어 분양 받는 사람들의 부채의 질이 더욱 악화할 가능성도 크다.
정부의 집단대출 규제가 강남3구 등 투기지역에는 전혀 영향을 미치지 못하고 교외지역에서 분양받으려는 실수요자들의 자금난만 가중시킬 수 있다는 것이다. 시중은행의 한 집단대출 담당자는 “지방 쪽 실수요자들이 청약하는 아파트가 제1금융권에서 집단대출을 주선하지 못해 제2금융권으로 넘어가는 경우가 늘고 있다”며 “이 경우 입주시기에 잔금을 대출할 때도 1금융권으로 넘어오기 어려워 지속적으로 금리 부담이 커질 우려가 있다”고 말했다.
