김연수 NH투자증권 해외상품부 책임연구원글로벌 금융 시장의 변동성이 점점 심해지고 있다. 새해 첫 거래일 중국 시장의 급락을 시작으로 브렉시트, 미국의 도널드 트럼프 당선, 이탈리아의 헌법개정 국민투표 부결 등 굵직한 이벤트들이 이어지며 세계 금융시장은 큰 혼란을 겪고 있다. 국내 주식시장은 박스권에 갇혀 있으며 지정학적 리스크, 정치적 리스크가 이어지고 고령화, 저금리 상황이 경제 성장에 발목을 잡으며 큰 혼란을 보이고 있는 상황이다. 그래서 노후를 준비하거나 은퇴자의 경우 마땅한 투자처가 점점 보이지 않는다.
가까운 나라 일본을 보면 우리나라보다 앞서 이러한 위기를 겪었다. 급격한 성장 후 정체기가 이어지며 많은 투자자들이 해외 투자에 눈을 뜨기 시작해 일본 국내보다 상대적으로 고수익을 낼 수 있는 해외 투자에 적극적으로 나서고 있다. 그 중에서 노후 자금을 위한 투자 대상을 미국, 일본 등 선진국 투자자들의 포트폴리오를 참조해 보면 높은 비율로 리츠(REITs, 부동산투자신탁)가 일정 비율을 차지하고 있다. 리츠는 투자신탁법에 따라 총 자산의 75% 이상을 부동산과 부동산 관련 자산에 투자하는 상품이며 선진국의 경우 대부분 증권 거래소에 상장되어 있다.
지난 20년간 글로벌 리츠 수익률은 연 평균 8.3%로 글로벌 주식(7.8%), 글로벌 채권(4.9%)보다 높다. 부동산 투자라는 안정성, 고배당이라는 매력에 리츠 시장이 성장함에 따라 자금 유입이 많아지며 매년 시가총액과 배당금 규모가 확대되고 있다. 리츠의 연간 평균 배당 수익률을 주요 국가별로 살펴보면 미국은 4~5% 정도이며, 일본은 3~4%, 호주는 5~6%, 싱가포르의 경우 7~8% 이상이다. 부동산 임대 수익을 통한 배당금의 지급이 이루어지므로 안정적인 현금 흐름이 나온다.
부동산 투자라는 안정성을 바탕으로 안정된 배당을 지급하는 리츠는 환금성까지 갖추고 있어 미국, 일본, 호주, 유럽, 싱가포르 등에서 대중적이며 중요한 은퇴 자산으로 자리잡고 있다. 또한 주요 부동산 자산에 대한 투자 기회를 제공하고 투명성 있게 운용된다는 장점이 부각되며 신흥국에서도 적극적으로 리츠 활성화를 위해 노력하고 있다. 일반적으로 리츠는 오피스 빌딩, 아파트 등 우리가 쉽게 접할 수 있는 건물들을 포트폴리오로 보유하고 있는데 최근에는 다양한 분야에 특화된 리츠들이 많이 개발되고 있다. 미국의 경우 물류 센터, 데이터 센터, 교도소 등의 리츠가 있으며, 일본은 노인 요양 시설이나 호텔, 골프장 등에 투자하는 리츠가 활성화 되어 있다. 싱가포르의 경우에는 싱가포르 내 부동산 자산 뿐만 아니라 인도네시아의 쇼핑 센터, 인도의 병원 등 주변국의 특화된 자산에 투자하고 있는 리츠들이 있다. 해외 투자자들은 다양한 자산군에 투자가 가능하며, 대표적 안전자산 중 하나인 부동산에 투자한다는 점과 높은 배당을 지급한다는 매력때문에 포트폴리오 내에 리츠 상품을 편입하고 있다. 국내 투자자들도 포트폴리오의 안정성 측면에서 리츠 상품의 편입을 통해 고배당과 안정성, 분산 투자 효과를 노려 봄이 바람직하다.
