이학구 KTB자산운용 부사장세계 금융 중심지인 뉴욕 맨하탄을 여행하다 보면 엠파이어 스테이트 빌딩(Empire State Building)을 비롯한 수없이 많은 초고층 오피스 빌딩들이 밀집한 마천루의 웅장함에 깜짝 놀라곤 한다. 그 멋진 광경을 구경하다가 갑자기 “혹시 나도 저 건물의 주인이 될 수 있을까?” 라는 행복한 상상을 하곤 한다. 그 상상이 현실에서 일어날 수 있을까.
달콤한 상상에 앞서 부동산 투자 경험이 풍부한 연기금, 공제회, 보험사 등 투자 전문 금융기관들의 해외 부동산 투자 현황을 살펴보자. 금융투자협회에 따르면 2015년말 전체 부동산펀드에서 해외가 차지하는 비중은 약 12조원에 불과했으나 2016년말 현재는 약 20조원으로 1년 만에 약 70% 정도 급증했다.
이처럼 해외 부동산 투자가 증가하고 있는 것은 저금리·저성장 기조가 장기화되면서 예금, 적금, 주식, 채권 등 기존의 전통적인 금융투자 상품으로는 수익을 내기 어렵기 때문인 것으로 풀이된다. 특히 경기 침체로 국내 상업용 부동산의 투자 수익율이 과거와 비교해 낮은 상황에서 어느 정도 안정적으로 높은 수익을 달성할 수 있는 해외 부동산투자로 눈을 돌린 결과다. 실제로 국민연금, KIC(한국투자공사) 뿐만 아니라, 세계적인 투자기관인 캘퍼스(캘리포니아 공무원 퇴직연금), GIC(싱가폴투자청), CIC(중국투자공사) 등도 적극적인 해외 부동산투자를 통해 장기 안정적인 투자 수익을 실현하고 있다.
개인투자자가 해외 부동산에 투자하는 방법은 해외 부동산 공모펀드가 있다. 해외 부동산 공모펀드는 국내와 해외 부동산전문 투자운용회사(AMC·AsManagement Company)가 일반 개인으로부터 소액의 자금을 모집해서 해외 부동산 또는 부동산 관련된 자산에 투자하여 수익을 제공하는 간접투자 금융상품이다. 이는 해외 부동산투자에 관심이 많지만 여러 사정상 직접 투자가 어려운 개인들에게 매력적으로 다가선다. 실례로 지난해 국내 모 자산운용사에서 미국 오피스빌딩 투자를 위해 일반 개인을 대상으로 대규모 개인자금을 모집한 사례가 있고 올해는 유사한 상품출시가 더욱 늘어날 것이라고 예상된다.
하지만 이런 부동산공모펀드도 리스크 관리를 반드시해야 한다. 먼저 투자대상 부동산의 현황 (입지, 물리적 상태, 임차인 계약 상황, 각종 법률, 세무, 회계 이슈 여부 등)을 AMC를 통해 전문적으로 파악해야 한다. 또 해외 부동산이라는 특성상 원하는 특정시점에 자금 회수가 연기될 가능성도 있기 때문에 각 개인의 자산 분배 (포트폴리오)를 신중히 고려해서 중장기 여유 자금을 투자하는 것이 필요하다.
