올해 부동산 시장 대체로 '흐림' 속 곳에 따라 '맑음'

이 기사는 포춘코리아 2017년 2월호에 실린 기사입니다.

국내 부동산 시장은 2014년 하반기부터 지난해까지 호황을 누려왔다. 그러나 올해는 분위기가 사뭇 다르다. 미국 금리 인상과 세계 경제 악화 등 대외 변수에 입주 폭탄·대출 규제 등 내부 리스크까지 겹쳐 부동산 시장에 그림자가 드리우고 있다. 포춘코리아는 부동산 리서치 업계 전문가들에게 2017년 부동산 시장 전망에 대한 의견을 구했다. 전문가들은 올해 부동산 시장이 대체로 흐린 가운데, 곳에 따라 소나기도 올 수 있다고 예측했다. 지역과 상품에 따라선 계속 햇빛이 비치는 곳도 있을 것이라고 내다봤다. 그들은 지난해부터 시작된 서울·수도권과 지방의 ‘각자도생(各自圖生)’이 좀 더 강화될 것이란 평가도 내놓았다. 2017년 부동산 시장의 전체적인 흐름과 ▲아파트 ▲수익형 부동산 ▲토지 시장이 어떻게 전개될지 그 추이를 분석해보자.

올해 부동산, 특히 주택시장을 둘러싼 환경은 녹록지 않다. 부동산 가격과 반비례 관계인 금리가 상승할 가능성이 있는데다 입주 물량도 큰 폭으로 늘어나고 있기 때문이다. 게다가 대출 문턱도 높아지고 있다. 2~3년 동안 시중 유동성이 주택시장으로 몰리면서 가격이 많이 오른 점도 부담으로 작용하고 있다. 대부분의 부동산 전문가들은 올해 주택 거래량이 100만 건을 밑도는 가운데, 주택 매매 시장이 보합이나 약보합세를 형성할 것이라 예상했다. 입주물량이 많은 지방은 주택 가격 하락세가 점쳐졌다. 다만 금리가 급등하지 않는 한 집값 급락 사태가 벌어지진 않을 것이란 게 대체적인 견해였다.

무엇보다 지역별 차별화가 본격화될 것이라는 전망이 적지 않았다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 말한다. “금리 인상과 입주물량 과다, 대출규제 강화, 정국 불안 등이 겹치면서 주택 수요가 줄고 거래량도 감소할 것입니다. 주택시장이 위축기에 접어들어 2017년엔 전반적으로 조정기 양상을 보일 것이라 예상합니다. 서울과 수도권은 약보합세 또는 보합세를 보일 것으로 전망하고 있어요.”

함영진 부동산114 리서치센터장의 의견도 비슷했다. “2016년 분양시장을 중심으로 뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장이 진정 국면으로 접어들 것으로 봅니다. 서울의 경우 올해 아파트 입주물량은 2만 7,516가구로, 2016년 2만 3,779가구보다 증가량이 미미합니다. 이 때문에 높은 전세가율이 유지되면서 매매수요도 크게 줄지 않을 거예요. 하지만 경기도와 지방은 과잉 공급 문제가 현실화되면서 조정 장세가 나타날 수 있습니다.” 양지영 리얼투데이 리서치센터 실장은 좀 더 구체적으로 의견을 내놓았다. “강남권 재건축시장이 지난해보다 다소 위축될 겁니다. 서울은 강남 접근성이 개선된 금천·구로·강서 등이, 수도권은 하남 미사와 남양주 다산신도시가 강세를 보일 수 있다고 예측하고 있어요.”

앞서 언급했던 것처럼 올해 부동산 시장의 흐름을 결정할 3대 키워드는 금리 인상, 대출규제, 입주물량 증가다. 우선 금리 부분을 살펴보자. 미국 연방준비제도이사회가 지난해 12월 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 0.25%포인트 인상한다고 발표함에 따라 국내 부동산 시장의 불확실성이 점차 커지고 있다. 미국의 금리 인상은 국내 기준 금리 인상의 압박요인으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 만약 미국과 거꾸로 금리를 내리면 국내 외국인 자금 유출 등 부작용이 크고, 금리를 올리면 1,300조가 넘는 가계부채의 뇌관을 건드릴 수 있어 아직은 한국은행이 금리에 손을 대고 있지 않다. 하지만 미국의 추가 금리 인상이 단행된다면 한국의 기준 금리도 오를 가능성이 높아진다. 일각에선 미국의 금리인상이 이미 예고된 악재여서 국내 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이라 주장하지만, 부동산 시장이 위축된 가운데 국내 금리 인상이 단행되다면 시장에 주는 영향은 매우 클 수밖에 없다. 금융권에서 대출을 받아 부동산을 사는 수요자 입장에선 부담이 더 커지기 때문이다. 중요한 건 수요자 입장에서 어떻게 효과적으로 이에 대응하느냐의 문제이다.

박원갑 수석전문위원은 말한다. “금리 인상기 땐 대출 지렛대를 활용한 ‘빚테크’를 최소화하는 것이 필요합니다. 과도한 대출은 힘이 되기는커녕 짐이 될 수 있어요. 대출을 받을 땐 집값의 30% 이내, 원리금 상환액은 급여의 30% 이내로 낮추는 것이 좋습니다. 자금 증빙이 쉽지 않은 자영업자, 소득이 많지 않은 신혼부부, 은퇴자들은 집을 사더라도 자금계획을 단단히 짜야 뒤탈이 나지 않을 겁니다.”

부동산 시장에 직접적인 영향을 주는 또 다른 요인은 대출규제다. 2016년 2월부터 은행 등 제1금융권에 적용돼온 여신심사 가이드라인이 2017년부턴 제2금융권 주택 담보대출에도 적용된다. 상호금융·새마을금고에서 주택 담보대출을 받을 때에도 강화된 소득 심사가 이뤄진다. 만기 3년 이상 3,000만 원 초과 대출은 매년 원금을 30분의 1씩 분할 상환해야 한다. 단 3,000만 원 이하 대출과 만기 3년 미만 대출은 가이드라인 적용을 받지 않는다.



새 아파트 잔금 대출 여신심사 가이드라인도 큰 문제이다. 올해 1월 1일 이후 공고되는 신규 분양 아파트 단지는 잔금대출 시 현행 주택담보대출과 같은 맞춤형 여신심사 가이드라인이 적용된다. 현행 여신심사 가이드라인에 따르면, 설정 담보의 LTV(주택담보대출비율·주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율)가 60%를 초과하거나, DTI(총부채상환비율·담보대출을 받을 때 채무자의 소득으로 얼마나 잘 빚을 상환할 수 있는지 판단해 대출한도를 정하는 제도)가 60%를 초과하면, 반드시 대출 직후부터 원금과 이자를 함께 갚는 원리금분할상환을 선택해야 한다. 따라서 2017년부턴 그동안 집단대출을 받을 때 내지 않았던 원천징수영수증 등 소득 증빙자료를 따로 제출해야 한다.

대출을 규제하는 건 자금줄을 막는 것이다. 투자자든 실수요자든 부동산에 투자할 때 모든 자금을 본인 여윳돈으로 충당하는 사람들은 많지 않다. 대부분이 대출을 이용한다. 투자 자금줄이 막히면 거래량도 줄어들 수밖에 없다. 이 때문에 실수요자는 새 대출 환경에서 새 아파트를 분양 받을 때 향후 잔금 대출까지 고려하는 등 장기적인 자금 계획을 짜야 한다. 그 동안은 이자만 내는 거치기간이 3~5년이었지만, 이제는 원리금 균등상환이 원칙이라 원금과 이자 상환계획을 미리 짜는 것이 바람직하다.

수급 변수 역시 부동산 시장에 큰 영향을 주는 요인 중 하나다. 앞으로 2년간 전국에 70만 가구 이상의 입주 물량이 대기하고 있다. 2년 단기 물량으론 1990년 이후 최대치다. 입주물량은 크게 증가하는데, 부동산 시장을 옥죄는 부정적인 요인이 많아 올해 수요는 위축될 전망이다. 공급은 많은데 수요가 감소하니 거래량과 가격은 감소할 수밖에 없다.

2000년 이후 지방과 수도권 부동산 시장의 흐름은 수급이 만들어왔다. 2000년대 중반 지방을 중심으로 주택 공급이 크게 증가하면서 미분양 사태가 벌어졌다. 이 때문에 건설사들이 공급을 크게 줄였고, 이것이 결국 지방 주택시장에 호황을 가져왔다. 수도권은 2000년대 들어 대규모 택지지구 개발이 이뤄져 2000년 후반까지 공급이 지속됐다. 그리고 2008년 금융위기가 터지면서 부동산 시장이 침체에 빠졌다. 금융위기 이후 수도권, 특히 서울을 중심으로 공급이 크게 감소해 다시 2015~2016년 호황을 맞을 수 있었다. 이 같은 수급의 영향만 보더라도 올해 부동산 시장 전망은 그리 밝지 않다. 양지영 리얼투데이 리서치센터 실장은 “내 집 마련, 혹은 투자를 고려하고 있는 수요자들이라면 급하게 서두를 필요 없다”며 “올해 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매 시장을 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다”고 말했다.

박원갑 수석전문위원의 의견도 크게 다르지 않다. “내집 마련 실수요자 입장에선 기회가 될 수 있습니다. 단 묻지마 청약은 금물이에요. 미분양관리지역, 입주물량 과다지역은 피하고, 가격·입지경쟁력이 뛰어난 곳을 중심으로 꾸준한 청약을 할 필요가 있습니다. 과거처럼 집값이 크게 오르는 시대가 아니기 때문에, 투자수요보단 철저한 실수요 차원에서 접근해야 한다는 걸 잊지 말아야 합니다. 기존 매매시장에서 내 집을 장만하고 싶다면, 올해 상반기는 넘기고 산다는 생각을 하는 게 좋을 것 같습니다. 당분간 주택시장의 조정이 예상되는데다가, 정치와 정책 불확실성이 어느 정도 해소된 뒤 판단하는 게 유리하기 때문이죠.”



■ 아파트 시장
박근혜 정부의 부동산 정책 기조가 지난해부터 부양에서 규제로 선회하면서, 8.25 대책, 11.3 대책 같은 부동산 규제 강화책이 나왔다. 아파트 시장 과열에 대한 대책으로 투기과열지구 지정이나 LTV·DTI 축소 같은 강도 높은 규제책에 예고되고 있어 지난해와 같은 호황은 기대하기가 어렵다. 전문가들은 분양시장의 경우 사업성이 있는 지역으로만 수요자가 몰리고, 매매시장은 가격 상승세가 꺾일 것으로 예상하고 있다.

그동안은 저금리 기조 속에 시중 유휴자금이 아파트 분양시장으로 쏠렸다. 분양시장의 열기가 재건축을 비롯한 기존 아파트로 확산되며 아파트값 상승을 견인했다. 시장에 불이 붙자 건설사들은 최근 2년여 사이 100만 가구가 넘는 아파트 분양물량을 쏟아냈다. 그 여파 때문에 올해 건설사들은 공격적으로 분양 물량을 쏟아내지 못할 것으로 예상된다. 2014년 발표된 신규 택지지구 지정 중단과 8.25 대책에 따른 택지지구 공급 물량 축소 등이 영향을 미쳐 올해 아파트 분양 물량은 40만 가구 이하로 줄어들 전망이다.

올해는 분양 물량 감소와 함께 청약 경쟁률도 하락할 것으로 보인다. 11.3 부동산 대책에 따라 전매 제한 기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 같은 청약 규제가 종전보다 강화됐기 때문이다. 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 시세 차익을 노리는 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양 시장이 재편될 가능성이 크다. 올해 아파트 분양시장이 실수요자에겐 기회가 될 수 있다는 얘기다.

다만 공급물량과 개발 호재, 가격 등에 따라 차별화된 모습이 이어질 것으로 전망되고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 말한다. “서울 강남 4구와 과천 재건축 아파트를 중심으로 재건축 초과 이익 환수 회피를 위한 발 빠른 사업진행이 가격 상승을 견인할 것으로 보입니다. 청약 광풍이 불고 있는 부산도 희소가치가 높은 도심지역으로 수요가 집중되면서 가격 상승이 이뤄질 전망입니다. 반면, 서울 접근이 어려운 경기지역과 가격 상승 모멘텀이 뚜렷하지 않은 대구·경북 지역은 아파트값 약세가 예상되고 있습니다.“

전문가들은 청약할만한 아파트가 어디에서 얼마나 나올지 관심의 끈을 놓아서는 안된다고 조언했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 말한다. “서울 신규 아파트 공급에서 정비사업이 차지하는 비중은 절대적입니다. 최근 2년 여간 분양시장 호조로 인해 지지부진했던 정비사업들이 속도를 내고 있어 올해에도 다양한 곳에서 입지 좋은 정비사업 일반분양을 만날 수 있을 것으로 보입니다.”

검증된 지역 중 올해 눈여겨 볼만한 분양 물량은 강남 재건축 단지와 강북 재개발 지역이다. 우선 강남 재건축 분양 물량을 살펴보자. GS건설은 서초구 반포동 신반포한신6차 아파트를 헐고 757가구를 짓는다. 이 중 145가구를 6월께 분양한다. 대림산업과 현대건설은 강동구 상일동 고덕주공3단지를 헐고 총 4,066가구 대단지를 조성한다. 이 중 1,398가구도 6월께 분양할 예정이다. 지하철 5호선 상일동역 역세권인 이 단지는 명일근린공원과 접해있다. 지난해 분양시장의 ‘핫 플레이스’로 떠오른 강남구 개포동의 개포시영도 올 하반기 분양을 앞두고 있다. 총 2,296 가구 중 220 가구를 하반기 중 분양한다. 강남구 청담동 청담삼익도 재건축을 마치고 올 11월 분양에 들어갈 예정이다. 총 1,090 가구로 이중 212 가구를 롯데건설이 분양한다. 지하철 7호선 청담역 역세권인 이 아파트는 한강 변에 위치해 있다.



강북권에도 주목할 만한 재개발 분양 물량이 눈에 띈 다. 은평구 응암동 응암10구역을 재개발하는 백련산 SK뷰 아이파크가 4월께 분양한다. 총 1,305 가구 가운데 461가구가 일반분양분이다. 같은 달 대림산업도 송파구 거여동 거여마천뉴타운 거여2-2구역을 재개발해 분양한다. 총 1,199 가구 가운데 378가구가 일반분양분이다. GS건설은 마포구 염리동 염리3구역을 재개발해 총 1,671가구 중 436 가구를 6월께 분양할 예정이다. 지하철 2호선 이대입구역 역세권인 이 단지는 한서초, 숭문중고가 인접해 있어 통학이 편리하다.

한편, 일반 아파트 매매시장은 가격 조정 국면으로 들어갈 것으로 보인다. 대출규제와 금리 인상에 따른 대출금리 상향조정 등으로 아파트 매수자들의 자금 마련이 쉽지 않아 보이기 때문이다. 시세 상승에 대한 기대감도 꺾이고 있어 거래 위축과 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다. 지난해 하반기부터 서울의 아파트값은 하락세를 보이고 있다. 부동산 시장을 견인한 재건축 아파트값도 하락 폭이 커지면서 사실상 거래가 끊기는 등 시장이 급격히 얼어붙고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 말한다. “급매물이 계속 나와도 거래가 안 되는 악순환이 이어지고 있어요. 그러니 가격 상승세가 꺾이는 건 당연합니다. 얼마나 더 떨어질지가 관건이죠. 수도권이 지방보단 매매시장 분위기가 낫겠지만, 올해는 전체적으로 지난해보다 거래량과 가격 상승률이 둔화하는 한 해가 될 것으로 보입니다.”



■ 수익형 부동산 시장
그동안은 역대 최저 수준의 금리(1.25%)로 인해 오피스텔, 다가구주택, 소형주택, 상가 같은 대표적 수익형 상품에 자금이 몰렸었다. 올해는 금리 인상 가능성 때문에 수익형 부동산 시장도 썩 밝아 보이지 않는다. 하지만 갈 곳 없는 시중 부동자금(2016년 10월 말 기준 1,300조 원)이 여전히 많아 투자 수요가 쉽게 사라지지는 않을 것으로 전망된다. 부동산 시장 침체기 땐 대개 수익형 부동산이 강세를 보여왔다. 올해 금리가 상승해도 그 폭은 제한적일 수밖에 없는 만큼, 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 수요는 여전할 것으로 예상된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 말한다. “금리가 오르더라도 마땅한 투자처를 찾기가 어렵기 때문에 수익형 부동산이 가장 유망한 투자처로 꼽힐 겁니다. 올해부터 적용하기로 했던 주택임대소득에 대한 과세 시기가 늦춰진 것도 수익형 부동산 시장에 긍정적으로 작용하고 있습니다.”

정부는 2주택 이상 보유자 또는 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 임대소득이 연 2,000만 원 이하인 경우, 올해 1월 1일 이후 발생하는 소득부터 14% 세율을 적용해 분리과세를 할 계획이었다. 하지만 집주인들의 반발과 최근 주택시장이 혼란기에 접어들었다는 점을 고려해 과세를 2018년 말까지 2년간 유예하기로 했다. 실제 세금은 2019년 올린 임대소득을 과세 대상으로 2020년에 부과된다.

박원갑 수석전문위원은 말한다. “수익형 부동산은 예금 금리보다 수익성이 높고, 베이비부머 은퇴 등으로 여전히 수요가 살아있는 투자 대상이죠. 그렇기 때문에 저점 매수하려는 사람들이 많을 겁니다. 먹자골목이나 역세권, 대학가를 중심으로 수익형 부동산을 찾아보면 괜찮을 것으로 보고 있어요.” 그는 “기존 다가구주택을 매입하는 것이 유리할 수 있다”고도 말했다. 다가구주택은 거주와 수익 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있어, 주요 도심에선 매물 품귀 현상까지 겪고 있을 정도라는 게 그의 설명이다.

전용면적 60㎡ 이하 미니아파트도 임대상품으로 주목받고 있다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 임대사업 등록 시 취득세 면제 혜택도 볼 수 있다. 게다가 가격 상승 폭도 높은 편이다. 지난해 11월 말 기준, 서울 수도권 전용면적 60㎡ 미만 아파트의 평균 매매가는 3.3㎡당 1,220만 원으로, 2년 전 1,008만 원에 비해 21%나 상승했다. 같은 기간 전용면적 60㎡ 초과·85㎡ 이하는 15.8%, 85㎡ 초과 아파트는 9.9% 상승에 머물렀다.

오피스텔과 상가는 자산가들이 가장 선호하는 수익형 부동산이지만, 최근 가격 상승 폭이 커서 임대수익률은 하락세를 보이고 있다. 올해도 오피스텔의 매매가는 상승세를 보이겠지만, 수익률은 하락할 것으로 전망되고 있다. 올해 4만 실 이상의 오피스텔 입주가 진행되는 것이 변수로 작용할 것으로 예상된다. 오피스텔 입주가 일시적으로 몰려 공실률이 높아질 경우, 임대수익 확보가 어려워 투자수익은 낮아지게 된다. 지난해 전국 오피스텔 월세 가격은 0.07% 오른 데 반해 매매가격은 1.05% 상승했다. 지난해 1월 5.65%였던 전국 오피스텔 임대수익률도 10월엔 5.5%로 0.15%포인트 떨어졌다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 말한다. “올해 오피스텔 임대수익률은 하락세를 보일 것으로 전망됩니다. 하지만 다년간 공급이 전무했거나 적었던 지역은 주목할 필요가 있습니다. 상가의 경우, 소비가 위축되면서 상권이 줄거나 공실이 증가하는 곳들이 나오고 있어 투자에 유의해야 하고요. 20~30대뿐 아니라 40대 전후 소비자들도 쉽게 이용할 수 있는 복합상가가 상대적으로 안전하다고 할 수 있어요.”

상가는 유동인구와 배후수요가 중요한 만큼 실제 발품을 팔아 직접 투자분석을 하는 것이 유리하다. 언뜻 보기엔 비슷한 입지더라도 직접 가보면 천양지차인 경우가 많다. 다만 좋은 입지의 경우 상가 분양가가 높거나 권리금이 높고, 대출을 이용해도 금리 인상에 따른 금융비용이 증가하기 때문에 면밀한 주의가 필요하다.

최근에는 협소주택들의 리모델링이나 증축 등도 수익형 부동산 투자로 인기를 끌고 있다. 최근에는 포털사이트나 SNS에서 자금을 모아 임대 수익이 나오는 소형 주택 리모델링에 투자를 하는 경우도 많다. 서울 강북권에서 연면적 140㎡짜리 단독주택을 4~5억 원에 매입해 3.3㎡당 리모델링 혹은 증축에 400만~500만 원을 쓴다고 했을 때 총 6억 원 선의 비용이 발생한다. 서울에서 6억~7억 원이면, 전용 84㎡ 규모 아파트 한 채 가격이다. 이렇다 보니 아파트보단 단독주택을 매입해 임대를 놓거나 되팔아 시세차익을 실현하는 경우도 많다.



■ 토지시장
토지보상금과 주택시장 침체 반사 효과로 2017년 토지시장에 투자 수요가 대거 몰릴 가능성이 높다. 2017년 토지보상금은 2010년 이후 가장 많은 19조 원이 풀릴 예정이다. 특히 보상금의 절반가량인 9조3,000억 원이 서울 수서 역세권과 제2판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택(뉴스테이) 등 수도권에서 풀리게 된다. 이 같은 엄청난 규모의 토지보상금은 시장에 희소식일 수밖에 없다. 부동산 수용에 따른 토지보상금으로 인근 20km 내 다른 토지에 투자할 경우 취득세를 면제받기 때문이다. 토지 보상금이 풀리면 인근 토지에 대한 재투자 수요가 늘어 주변 토지 시세가 오르는 경우가 많다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 말한다. “토지 보상을 받은 땅 주인들은 안전 자산인 부동산을 다시 사들이는 경향이 강합니다. 이번 정부 들어 가장 큰 규모의 보상이 이뤄지는 만큼, 상당한 유동성이 시장에 풀리는 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다.”

지난해에는 제주, 세종, 부산, 대구 등 지방 도시들이 토지 가격 상승세를 주도했다. 한국감정원 집계에 따르면, 제주는 지난해까지 2년 연속 7.06% 이상의 높은 상승률을 기록했다. 제주2공항 예정지인 서귀포시는 7.48%로 전국에서 상승률이 가장 높았다. 그 뒤로 세종(3.51%)과 부산(3.02%)이 3% 이상 올랐다. 대구(2.93%), 대전(2.56%), 서울(2.18%), 강원(2.13%) 등 7개 지역 지가상승률도 전국 평균(1.97%)보다 높았다. 양지영 실장은 “장기간 진행되는 개발사업의 특성상, 지난해 인기지역이었던 제주, 강원, 부산은 올해도 투자수요가 이어질 것”이라고 전망했다.



올해는 평창동계올림픽 호재가 있는 강원도와 미군 기지 이전, 제2 판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택 등이 예정돼 있는 수도권 지역이 바통을 이어받을 것으로 전망된다. 특히 강원도는 평창올림픽을 앞두고 철도, 도로 교통망이 대폭 확충되면서 교통망을 따라 토지 가격 상승세가 계속되고 있다. 올해 연말 완공 예정인 원주~강릉 복선전철을 비롯해 상반기에는 동서고속도로(서울~양양)가 개통될 예정이다.

지난해에는 경기도 광주~강원도 원주 고속도로(제2영동고속도로), 속초~양양 고속도로, 동해~삼척 고속도로가 잇따라 완공됐다. 이에 힘입어 지난해 강원도에선 2015년 대비 18.92% 급증한 10만 5,095 필지가 거래되었다. 이는 전국 최고 상승률이다. 지난해 전국 토지거래량은 2015년 대비 5.2% 감소했다.

경기 지역에선 미군기지 이전, 평택국제화도시, 삼성전자·LG 산업단지 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중인 평택을 비롯해, 대규모 주택단지가 조성 중인 중인 하남과 남양주, 의왕에 개발 호재가 많은 편이다. 하남에선 미사지구, 대규모 쇼핑몰, 지하철 5호선 연장 등 개발 사업이 진행되고 있다. 올해부턴 하남 감일지구에서 본격적인 아파트 분양도 시작된다. 남양주에선 진건·지금지구 일대 다산신도시 조성과 지하철 8호선 연장 공사가 활발히 진행되고 있다. 의왕은 백운호수 주변으로 롯데쇼핑몰과 대규모 주택사업이 이뤄지고 있다. 서울은 강남구 삼성동 옛 한전부지 본격 개발 등의 호재에 힘입어 지가가 큰 폭으로 오를 것으로 보인다.

2016년 세법개정안이 통과돼 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 취득일로 조정된 것도 토지 시장에 호재로 받아들여지고 있다. 장기보유특별공제는 보유기간(3년 이상)에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주는 제도다. 2016년에는 비사업용 토지를 양도할 경우, 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주돼 2018년까지 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없었다. 전문가들은 세금 부담 때문에 시기를 저울질하던 땅 주인들이 토지 매각을 서두를 경우 거래량이 증가할 것으로 분석하고 있다.



토지시장의 또 다른 변수는 농지 규제 완화 가능성이다. 정부가 쌀 과잉생산을 막기 위해 농업진흥지역(옛 절대농지) 규제를 완화하겠다고 밝혔기 때문이다. 이 영향으로 상대적으로 땅값이 저렴한 절대농지에 관심을 갖는 사람이 많아졌다. 대도시 주변 절대농지에 대한 투자수요가 늘어나 시장이 들썩일 가능성도 없지 않다.

그럼에도 토지에 대한 묻지마 투자는 금물이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 말한다. “무엇보다 토지 시장의 최근 흐름을 파악하는 게 중요합니다. 바로 투자 중심에서 실수요로 변화하고 있다는 거죠. 수도권의 한 토지 전문 중개업자는 ‘10년 전만 해도 투자수요가 대부분이었지만, 지금은 20%로 줄어 실수요가 오히려 80%가 차지한다’고 말하고 있어요. 시세차익을 노린 묻어두기 식 투자는 과거 토지 투자 패러다임이기 때문에 요즘과는 맞지 않습니다.” 환금성이 약한 토지는 한번 사면 자금이 잠길 가능성이 높은데다, 수익을 내기 위해 오랜 시간 기다려야 한다는 걸 늘 염두해 두어야 한다.


서울경제 포춘코리아 편집부/하제헌 기자 azzuru@hmgp.co.kr 사진 차병선 기자 acha@hmgp.co.kr