오피스텔 공급이 폭발적으로 증가하면서 임대수익률도 추락하고 있다. 미국에 이어 우리나라도 기준금리를 올릴 것으로 예상되는 가운데 오피스텔 수익률과 예금금리의 차이가 더욱 좁혀질 경우 투자 매력이 사라질 것으로 우려된다.
20일 부동산114에 따르면 지난 2월 말 현재 서울 오피스텔 임대수익률(연이율)은 5.01%로 역대 최저 수준을 나타내며 ‘5%대’ 붕괴가 눈앞에 닥친 상태다.
서울 오피스텔의 임대수익률은 2012년(연말 기준) 5.39%에서 2013년 5.33%, 2014년 5.25%, 2015년 5.15%, 2016년 5.01%로 꾸준히 하락하고 있다. 경기·인천 등 공급이 몰리는 다른 수도권 지역도 수치에서 다소 차이를 보일 뿐 우하향 추세를 보이고 있다.
전문가들은 저금리 기조가 장기화하면서 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔에 대한 투자 수요가 몰려 오피스텔 공급물량이 크게 늘었고 이것이 임대수익률 하락으로 이어졌다고 분석한다.
부동산114에 따르면 2005~2010년 연간 600∼5,000여실에 불과했던 서울 지역 오피스텔 분양물량이 2011년부터 연 1만실을 웃돌고 있다. 특히 2014년 1만7,955실까지 치솟았다가 2015년 1만4,383실, 2016년 1만1,290실을 기록했다. 전국적으로 보면 2011년 3만5,222실에서 2015년 6만7,681실, 2016년 7만2,124실로 두 배가량 늘어났다.
이런 가운데 오피스텔과 대체재 관계에 있는 다세대·다가구주택, 도시형 생활주택, 소형 빌라 등의 공급이 함께 늘어난 것도 오피스텔 임대수익률 하락에 일조하고 있다. 1인 및 소형 가구를 겨냥한 이들 주택의 공급이 폭발적으로 증가하면서 전세물량이 늘어나자 월세로 오피스텔에 거주하려는 수요가 줄어들었기 때문이다. 월세 수요가 감소하면서 오피스텔 임대수익률도 떨어진 것이다.
실제로 수도권의 주택 전월세전환율은 2011년 이후 처음으로 5%대로 떨어져 전세 대비 월세 부담이 낮아진 것으로 드러났다. 최근 한국감정원 발표에 따르면 1월 수도권의 주택 종합 전월세전환율은 5.9%를 기록했다. 전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 이 비율이 낮으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 낮다는 의미다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “오피스텔 자체의 공급물량도 크게 늘어난데다 오피스텔 대체재들의 공급도 증가하면서 임대수익률이 하락하고 있다”고 분석했다.
다만 전문가들은 아직 시중은행의 예금금리 수준이 1%대를 보이고 있기 때문에 임대수익률 5%가 확보된다면 오피스텔 투자가 상대적으로 유리하다고 보고 있다. 또 오피스텔 공급이 많지 않은 지역을 공략하거나 공급이 많더라도 주위에 산업단지 등 배후 수요가 있는 지역에 한해 장기적인 관점에서 접근해볼 만하다고 조언한다. 다만 각종 세금과 부대비용 등도 고려해야 하기 때문에 4%대로 하락하면 고민하는 투자자들이 많아질 것으로 보인다.
윤지해 부동산114 리서치팀 선임매니저는 “대출을 받아 오피스텔에 투자하는 경우엔 이자비용을 부담해야 하기 때문에 이익이 나지 않는다”면서 “예금 이자에 대한 불만족 때문에 투자하는 것 외에 레버리지 투자로는 적절하지 않다”고 말했다.
